LA FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (art. 25-4, loi du 6 juillet 1989 ; décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier).

On parle de « location meublée » en cas de location à l’année à titre de résidence principale du locataire → bail soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 (un an tacitement reconductible ou neuf mois fermes pour les locataires étudiants).

Définition civile de la location saisonnière

On trouve une seule définition légale qui n’est donnée que pour l’application de la loi Hoguet (art. 1-1 : Location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs). La définition découle donc seulement de la définition du meublé de tourisme : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (art. D. 324-1 code du tourisme).

Attention : La définition fiscale du « meublé de tourisme » diffère de sa définition civile.

Définition fiscale du meublé de tourisme classé

La qualification de « meublé de tourisme » résulte d’un classement en étoiles et c’est ce classement qui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux (régime des microentreprises et abattement de 71 % – exonération de taxe d’habitation et de taxe foncière (art. 1407-III et art. 1383 E bis, CGI)

→ La liste des organismes accrédités est disponible à la rubrique “organismes de contrôle” du site https://www.classement.atout-france.fr/

Exonérations

• Les revenus locatifs du bailleur qui loue en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation principale, à titre de résidence principale d’un locataire ou à titre de résidence temporaire d’un travailleur saisonnier et pour un loyer raisonnable, ne sont pas imposables (plafonds de loyer 2018 : 185 € en Ile-de-France et 136 € ailleurs).

• Les revenus locatifs ne sont pas imposables non plus lorsque les produits de la location saisonnière n’excèdent pas 760 € par an.

Au plan fiscal, on ne distingue pas seulement en fonction du caractère de la location meublée à l’année ou saisonnière, mais on résonne en termes de régime, de statut et en fonction de la détention du bien en nom propre ou via une société.

IL EXISTE DEUX RÉGIMES D’IMPOSITION AU TITRE DES BIC

Les seuils de revenus dépendent du type de location réalisée (meublée à l’année ou meublé de tourisme/en micro BIC ou au réel) et non de son caractère professionnel ou non professionnel (statut LMP ou LMNP)

Seuils en vigueur pour la déclaration 2018 des revenus perçus en 2017 (anciens seuils : 33 200 € et 82 200 €).

MICRO-BIC

Avantages : Simplicité du régime.

Il suffit de déclarer la totalité des sommes perçues (loyers + provision sur charges) et l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement.

Mais en cas de gros travaux dont le coût excéderait la moitié des recettes annuelles, il doit être conseillé d’opter pour le réel.

Date limite de l’option pour le réel : avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime. L’option se reconduit ensuite tacitement tous les ans mais le passage de plein droit dans le régime réel rend l’option caduque, si bien qu’en cas de retour ultérieur au régime micro-BIC, le loueur devra exercer une nouvelle option s’il souhaite demeurer imposé au régime réel.

RÉGIME RÉEL

Avantages du régime réel : Toutes les charges sont déductibles y compris les intérêts d’emprunt, les frais de notaires et honoraires d’agence.

En outre, le loueur peut amortir le prix d’acquisition du bien loué (hors terrain), les travaux et le coût des meubles.

Inconvénients du régime réel : les démarches administratives, fiscales et comptables sont plus fastidieuses puisqu’il faut appliquer les règles de la comptabilité commerciale (bilan, tableau d’amortissement et liasse fiscale).

Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire mais recommandé (coût à inclure dans le calcul de la rentabilité nette de la location)

TAXES PARTICULIERES

– TVA

Par principe, la location de logements meublés à l’année et la location saisonnière sont exonérées de TVA.

Par exception seulement, elles y sont soumises si le bailleur fournit, outre le logement, au moins trois des quatre prestations parahôtelières suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (art. 261 D 4°, CGI). C’est le cas des résidences services (résidences pour personnes âgées, résidences-étudiants, résidences de tourisme…).

– CRL (contribution sur les revenus locatifs)

Seuls les loueurs en meublé, personnes morales soumises à l’IS, exonérées de TVA ou bénéficiant de la franchise en base sont redevables de la CRL et seulement si les locaux sont situés dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.

Les bailleurs, personnes physiques ou sociétés de personnes dont aucun associé n’est soumis à l’IS, sont exonérés de CRL.

– CFE (cotisation foncière des entreprises)

La CFE est due par les LMP comme par les LMNP, en micro-BIC ou au réel sauf en cas de location de logements dépendant d’une résidence-services (c’est l’exploitant qui en est redevable) et les cas d’exonération ci-dessous rappelés (art. 1459, CGI).

Quels que soient le régime fiscal choisi et le statut, le loueur en meublé doit transmettre un formulaire P0i de déclaration d’activité non salariée (Cerfa n° 11921*03) au greffe du tribunal de commerce dans les quinze premiers jours du lancement de son activité pour obtenir un numéro Siret à reporter sur sa déclaration de revenus (cf. brève du 3 février )

• Exonérations générales de plein droit

• Location occasionnelle d’une partie de l’habitation personnelle[1]

• Location ou sous-location d’une partie de l’habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou sous-locataire à titre de résidence principale

• Exonérations SAUF délibération contraire de la commune :

• Location de tout ou partie de l’habitation personnelle en meublé de tourisme

• Location ou sous-location de tout ou partie de l’habitation personnelle

Remarque : dans diverses hypothèses, la location peut être assujettie à la taxe d’habitation et à la CFE

• Nouvelle exonération à venir (art. 97, LF 2018 – art. 1647 D, CGI)

Les loueurs générant des recettes inférieures ou égales à 5 000 € seront exonérés de la cotisation minimum de CFE dès le 1er janvier 2019. Un million de redevables serait concerné.

• CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises)

Elle est due uniquement si l’activité dégage un chiffre d’affaires supérieur à 152 500 €.

[1] Habitation personnelle = résidence principale ou secondaire.

– TAXE D’HABITATION

En location meublée : le redevable est le locataire dès lors qu’il occupe le logement au 1er janvier. Peu importe que le propriétaire s’en réserve la jouissance pendant l’été, si l’étudiant était occupant au 1er janvier suivant bail meublé de neuf mois (CE 26 février 2016, n° 389438).

En location saisonnière : le redevable est le propriétaire dès lors qu’au 1er janvier, il peut être regardé comme entendant s’en réserver la jouissance une partie de l’année.

Conseil : Rédigez avec soin les paragraphes relatifs à l’objet et aux conditions de la location dans vos mandats de location/gérance puisqu’il a déjà été jugé que le bailleur qui pratique la location saisonnière toute l’année par l’intermédiaire d’une agence à laquelle il a confié un mandat ne lui réservant aucune possibilité de séjour, n’est pas redevable de la taxe d’habitation à raison de ce local (CAA Bordeaux, 3e ch., 20 mai 1997, n° 95BX00949).

Meublé de tourisme classé : dans les zones de revitalisation rurale, les communes peuvent exonérer les locaux classés meublés de tourisme (art. 1407, 2°, CGI).

– TAXE FONCIÈRE

Meublé de tourisme classé : Dans les ZRR, les collectivités et EPCI peuvent exonérer de taxe foncière les locaux classés meublés de tourisme (art. 1383 E bis, CGI).

– TAXE DE SÉJOUR

En 2015, le champ d’application de la taxe de séjour a été étendu aux hébergements non classés. Les communes ont la possibilité d’instituer une taxe de séjour ou une taxe de séjour forfaitaire.

La taxe de séjour est payée par les locataires, par l’intermédiaire du bailleur ou son mandataire qui la reverse au Trésor public.

La taxe de séjour forfaitaire est due directement par les propriétaires. Elle est récupérable sur le locataire si le contrat de location le prévoit (elle peut être incluse dans les charges).

Nouvelle augmentation à venir de la taxe de séjour des meublés non classés (art. 44, LFR 2017, – art. L. 2333-30, CGCT) : Dès le 1er janvier 2019, des nouveaux taux majorés sont susceptibles de s’appliquer dans certains secteurs puisque les communes pourront majorer la taxe de séjour des meublés de tourisme non classés de 1 à 5 % du coût HT de la nuitée par personne (les mineurs sont exonérés), dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité ou du tarif plafond applicable aux hôtels de tourisme 4 étoiles. Les communes ont jusqu’au 1er octobre 2018 pour choisir le taux de leur surtaxe.

IL EXISTE DEUX STATUTS : LMP ET LMNP

LMNP (LOUEUR EN MEUBLÉ NON
PROFESSIONNEL)

La qualité de LMNP est reconnue par défaut aux loueurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour être LMP.

LMP (LOUEUR EN MEUBLÉ
PROFESSIONNEL)

Auparavant, il existait trois critères cumulatifs mais la condition tenant à l’inscription au RCS a été jugée inconstitutionnelle (CC, 8 février 2018, n° 2017-689 QPC). Désormais, seules les deux conditions relatives aux recettes doivent être respectées : le loueur peut ainsi obtenir la qualité de LMP si les recettes que son foyer fiscal retire de cette activité (total des loyers CC) excèdent 23 000 € ainsi que les autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

L’avantage fiscal procuré par l’amortissement et la déduction de quasiment toutes les charges ne dépend pas du statut choisi par le loueur mais du régime réel. Le statut a en revanche des implications différentes dans les matières suivantes :

En cas d’imposition de la plus-value
professionnelle :

Remarque : En l’absence d’exonération, l’impôt sur la plus-value professionnelle sera potentiellement plus important que selon le régime propre aux particuliers puisque les plus- values professionnelles se calculent en retenant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix de revient déduction faite des amortissements déduits).

COMPARATIF AVEC LA LOCATION NUE

Amarym immobilier - Baie de Somme et Côte d'Albâtre