La Loi Carrez c’est quoi ?

Depuis la Loi Carrez du 18 décembre 1996, les actes de vente des logements de copropriété doivent mentionner la surface du logement. La loi ne faisant pas de distinction, cette règle s’applique quelle que soit l’affectation du lot vendu : habitation, usage commercial, professionnel…

L’acquéreur est ainsi informé de la surface qu’il achète. La loi Carrez ne s’applique donc pas aux maisons individuelles.

Il faut bien distinguer 2 types de surface :

LA SURFACE HABITABLE

• La surface habitable représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
• Ne rentrent pas dans le calcul les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 m. Les zones d’une pièce mansardée par exemple dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 m ne sont pas prises en compte. Ainsi une chambre peut faire 14 m2 au sol, mais seulement 11 m2 de surface habitable.
• Sont exclus : les loggias, les balcons, les terrasses, les vérandas, les caves, les sous-sols, les annexes, les garages, les emplacements de parking, les jardins, les combles non aménagés.
• Elle a un caractère juridique notamment dans les contrats de location. Elle diffère de la surface Loi Carrez.

LA SURFACE LOI CARREZ

• C’est la même définition que celle de la surface habitable, y compris pour les hauteurs sous plafond inférieures à 1.80 m.
• Elle est donc utilisée et obligatoire uniquement pour les biens vendus dans le cadre d’une copropriété.
• Seuls les locaux d’une superficie supérieure à 8m2 sont soumis à la Loi Carrez (appartements, locaux professionnels, commerciaux).
• En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 m2, il faut tenir compte de la superficie de l’ensemble des locaux réunis en lots y compris ceux inférieurs à 8m2.
• Sont exclus : les loggias ouvertes, les balcons, les terrasses, les caves, les annexes, les garages, les emplacements de parking, les jardins.

En revanche, les éléments suivants, bien que ne comptant pas pour les surfaces habitables, doivent être prises en compte pour le calcul de la surface Carrez :

• les vérandas et loggias fermées même si leur surface est inférieure à 8 m2.
• les autres types de sous-sols, aménagés ou non. Il peut s’agir notamment des souplex dont une partie de l’appartement est en sous-sol, ou tout simplement d’une pièce qui sert de débarras, qui se distinguera d’une simple cave.
• Les combles non aménagés.

Les greniers et combles, aménagés sont pris en compte dans la surface habitable et dans le calcul de la surface Carrez (toujours pour la partie supérieure à 1.80 m de hauteur sous plafond).

UN PROFESSIONNEL POUR CALCULER

Compte tenu de la difficulté du mesurage et des sanctions prévues par la loi, le recours à un professionnel qualifié de type géomètre expert ou diagnostiqueur certifié est conseillé. Il ne faut pas sous-estimer cette opération de mesurage car beaucoup de jurisprudence est sortie sur le sujet. Les textes manquants parfois de détails d’une part, et les affectations réelles ou transformations d’autre part de certaines pièces peuvent conduire à de mauvaises appréciations qui peuvent se retourner contre vous. Une pièce au sous-sol peut ou non se retrouver dans le calcul, et donc avoir une incidence sur le prix.

QUELLES SONT LES SANCTIONS ?

En cas d’absence de mention de superficie, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente.

En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte. Cette action doit être menée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente