Honoraires d'agence immobilière : qui paie, combien, et ce que la loi impose d'afficher

Des honoraires libres, mais transparents#

En matière de transaction, les honoraires sont libres : chaque agence fixe son barème. Il n'existe ni taux légal ni plafond. C'est une différence importante avec la location à usage d'habitation, où les honoraires facturés au locataire sont plafonnés par mètre carré.

Cette liberté a une contrepartie : la transparence. L'arrêté du 10 janvier 2017 impose à l'agence :

• d'afficher son barème de façon visible et lisible dans ses locaux, notamment en vitrine, et sur son site internet ;
• de l'exprimer toutes taxes comprises ;
• de préciser à qui incombent les honoraires (vendeur, acquéreur, ou partage) ;
• de ne pas facturer au-delà du barème affiché. Une remise est possible ; un dépassement ne l'est pas.

Ce que doit mentionner une annonce#

Pour une vente, l'annonce doit indiquer, selon l'arrêté de 2017 :

• si les honoraires sont à la charge du vendeur : le prix de vente, sans autre mention de montant ;
• si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur : le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires, et le montant des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires.

S'y ajoutent les mentions obligatoires sur la performance énergétique (classes énergie et climat, estimation des dépenses annuelles), et, pour un lot de copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel des charges et l'existence éventuelle d'une procédure en cours concernant le syndicat.

Si l'annonce ne mentionne pas clairement la charge des honoraires, c'est un signal à interroger.

Qui paie : vendeur ou acquéreur ?#

Les deux sont possibles, et c'est le mandat qui le fixe.

• Honoraires à la charge du vendeur : ils sont déduits du prix que le vendeur perçoit. Pour l'acquéreur, le prix annoncé est le prix total.
• Honoraires à la charge de l'acquéreur : ils s'ajoutent au prix net vendeur. Avantage fiscal pour l'acquéreur : lorsqu'ils sont mentionnés comme tels dans l'acte, ils ne supportent pas les droits de mutation, ce qui réduit légèrement les frais de notaire.

Économiquement, la différence est surtout de présentation : dans les deux cas, c'est la transaction qui rémunère l'agence. Ce qui compte, c'est que le prix net vendeur et le coût total pour l'acquéreur soient clairs dès le départ.

Le mandat : aucune rémunération sans écrit#

L'article 6 de la loi Hoguet est sans ambiguïté : l'agent immobilier ne peut percevoir aucune rémunération sans un mandat écrit préalable, établi en deux exemplaires, mentionnant notamment :

• la durée du mandat ;
• le prix demandé ;
• le montant des honoraires et la partie qui en a la charge ;
• le numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence.

Un mandat irrégulier prive l'agence de son droit à rémunération. C'est une protection forte pour le client.

Mandat simple ou mandat exclusif#

Le mandat simple permet au vendeur de confier son bien à plusieurs agences, et de vendre lui-même. Seule l'agence qui a présenté l'acquéreur est rémunérée.

Le mandat exclusif confie la vente à une seule agence pendant une durée déterminée. En contrepartie, l'agence s'engage généralement à des moyens renforcés : diffusion plus large, photos professionnelles, compte rendu régulier.

Contrairement à une idée répandue, l'exclusivité n'enferme pas indéfiniment le vendeur. L'article 78 du décret de 1972 prévoit que :

• la clause d'exclusivité doit figurer de façon apparente dans le mandat (en caractères très lisibles) ;
• passé un délai de trois mois, le mandat exclusif peut être résilié à tout moment par chacune des parties, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le choix entre simple et exclusif dépend du bien et du marché. Pour un bien atypique ou haut de gamme, l'exclusivité permet une commercialisation maîtrisée, un bien visible dans cinq agences à cinq prix différents perd en crédibilité. Pour un bien standard dans un marché actif, le mandat simple peut suffire.

Le délai de rétractation#

Lorsque le mandat est signé hors des locaux de l'agence, au domicile du vendeur, par exemple, ou à distance, le vendeur particulier bénéficie d'un délai de rétractation de quatorze jours (article L221-18 du Code de la consommation). L'agence doit l'en informer et lui remettre un formulaire de rétractation.

Si le vendeur souhaite que l'agence commence à commercialiser le bien avant la fin de ce délai, il doit le demander expressément.

Quand les honoraires sont-ils payés ?#

Les honoraires ne sont dus qu'une fois l'opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties (article 6 de la loi Hoguet). En pratique, ils sont versés à la signature de l'acte authentique, par l'intermédiaire du notaire.

Conséquences :

• aucune somme ne peut être exigée à la signature du mandat, de l'offre ou de la promesse ;
• si la vente échoue (refus de prêt, rétractation de l'acquéreur, condition suspensive non réalisée), aucun honoraire n'est dû.

Si l'agence perçoit un dépôt de garantie lors de la promesse, elle doit être titulaire d'une garantie financière et le conserver pour le compte des parties.

Ce qui justifie des honoraires#

Les honoraires d'une agence rémunèrent un travail souvent invisible :

• une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur ;
• la constitution d'un dossier complet : diagnostics, état des risques, documents de copropriété ;
• la commercialisation : photos, annonces, diffusion, visites qualifiées ;
• la vérification de la solvabilité des acquéreurs ;
• la négociation ;
• la rédaction ou la préparation de l'avant-contrat et le suivi jusqu'à l'acte ;
• la responsabilité professionnelle de l'agent, couverte par son assurance.

Un vendeur qui compare les agences gagne à comparer ce périmètre, pas seulement un pourcentage.

Les honoraires d'AMARYM#

Conformément à la réglementation, le barème d'honoraires d'AMARYM est affiché dans chacune de nos cinq agences, Dieppe, Le Tréport, Ault, Cayeux-sur-Mer, Saint-Valery-sur-Somme, et publié sur amarym.com, en TTC, avec la partie qui en a la charge.

Pour vendre à Dieppe, au Tréport ou en Baie de Somme avec AMARYM, nos honoraires couvrent l'estimation argumentée, le dossier complet, une commercialisation soignée, la sélection des acquéreurs et l'accompagnement jusqu'à l'acte. Ils ne sont dus qu'à la signature chez le notaire.

Concrètement, nos mandats de vente forment la gamme Grand Large : Grand Large Simple pour le mandat simple, Grand Large Exclusif pour le mandat exclusif. TradeWind, notre mandat à trajectoire de prix, convient au vendeur qui veut fixer à l'avance les étapes d'évolution de son prix. Les honoraires applicables à chaque formule figurent dans notre barème.