Vendre une résidence secondaire en Baie de Somme : la plus-value pas à pas
Prix d'acquisition majoré, forfaits, abattements pour durée de détention, surtaxe, exonérations : comment se calcule l'impôt, avec un exemple chiffré à Saint-Valery-sur-Somme.
La Baie de Somme est, depuis des décennies, une terre de résidences secondaires. Les maisons de la ville haute de Saint-Valery, les villas du Crotoy, les chalets de Cayeux ont souvent été achetées il y a quinze, vingt ou trente ans, par des familles lilloises, parisiennes, amiénoises ou belges. Beaucoup se transmettent ; beaucoup aussi se vendent, au moment d'une retraite, d'une succession ou d'un changement de vie.
Et les prix ont progressé. Selon les estimations publiées en octobre 2026, fondées sur les transactions enregistrées par l'administration fiscale, le prix moyen dans l'ancien à Saint-Valery-sur-Somme s'établit autour de 3 830 €/m² tous biens confondus, et de 4 610 €/m² pour les appartements, dont le prix a progressé de plus de 50 % en cinq ans. Pour un vendeur, c'est une bonne nouvelle, et une plus-value à anticiper. Voici comment elle se calcule.
Le principe : seule la résidence principale est exonérée#
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée. Pour une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain, elle est en principe imposable, au titre des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du Code général des impôts) :
- 19 % d'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu pour les plus-values immobilières malgré la hausse de CSG de 2026 sur d'autres revenus du patrimoine) ;
- soit 36,2 % au total, avant abattements ;
- plus, le cas échéant, une surtaxe sur les plus-values élevées.
Étape 1, Calculer la plus-value brute#
Plus-value brute = prix de cession − prix d'acquisition majoré
Le prix de cession est le prix de vente, diminué de certains frais supportés par le vendeur (honoraires d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque).
Le prix d'acquisition est le prix payé (ou, en cas de donation ou succession, la valeur retenue dans l'acte), majoré :
- des frais d'acquisition : frais de notaire et droits de mutation réellement payés, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat (le forfait n'est pas possible pour un bien reçu par donation ou succession, où seuls les frais réels sont retenus) ;
- des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise, justifiés par des factures et non déduits par ailleurs des revenus, ou, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, d'un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif.
Le forfait de 15 % est souvent plus favorable pour une maison de vacances entretenue au fil des ans sans grands travaux documentés.
Étape 2, Appliquer les abattements pour durée de détention#
La plus-value brute fait l'objet d'abattements qui augmentent avec la durée de détention. Ils sont différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % |
Résultat :
- exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
- exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
La durée se calcule de date à date, entre l'acte d'acquisition et l'acte de vente.
Étape 3, La surtaxe sur les plus-values élevées#
Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique, de 2 % à 6 % selon le montant, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche (article 1609 nonies G du CGI).
En Baie de Somme, avec la hausse des prix, cette surtaxe concerne désormais des ventes de maisons détenues depuis une dizaine d'années.
Exemple chiffré : une maison de Saint-Valery détenue 14 ans#
Hypothèses :
- maison achetée 250 000 € en 2012 ;
- vendue 420 000 € en 2026 ; honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur ; diagnostics : 600 € ;
- pas de factures de travaux conservées.
Prix de cession : 420 000 − 600 = 419 400 €
Prix d'acquisition majoré : 250 000 + 7,5 % (18 750) + 15 % (37 500) = 306 250 €
Plus-value brute : 419 400 − 306 250 = 113 150 €
Abattements (14 ans de détention : 9 années d'abattement, de la 6e à la 14e) :
- IR : 9 × 6 % = 54 % → base IR : 113 150 × 46 % = 52 049 €
- PS : 9 × 1,65 % = 14,85 % → base PS : 113 150 × 85,15 % = 96 347 €
Impôts :
- IR : 52 049 × 19 % = 9 889 €
- PS : 96 347 × 17,2 % = 16 572 €
- Surtaxe : la base IR dépasse 50 000 € ; dans la tranche de 50 001 à 60 000 €, elle se calcule ainsi : 2 % × 52 049 − (60 000 − 52 049) ÷ 20 = 643 €
Total : environ 27 100 €, soit 6,5 % du prix de vente.
Deux enseignements : les prélèvements sociaux pèsent ici plus lourd que l'impôt sur le revenu, car leur abattement est beaucoup plus lent ; et les forfaits de 7,5 % et 15 % réduisent sensiblement l'impôt, même sans aucune facture.
Cet exemple est indicatif ; seul le notaire établit le calcul définitif.
Les exonérations à connaître#
La première cession d'un logement autre que la résidence principale. Elle est exonérée si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente, et s'il réinvestit tout ou partie du prix dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois. L'exonération est proportionnelle à la part réinvestie. C'est le cas typique d'un locataire en ville, propriétaire d'une maison de vacances, qui la vend pour acheter sa résidence principale.
Les retraités et invalides modestes, sous conditions de ressources et de situation, pour la vente d'un bien autre que la résidence principale.
Les ventes d'un montant inférieur ou égal à 15 000 €, rares sur le littoral.
La résidence secondaire devenue résidence principale. Si vous vous êtes installé à l'année dans votre maison de la baie, et qu'elle est votre résidence principale au jour de la vente (occupation effective et habituelle), la plus-value est exonérée. L'administration contrôle la réalité de l'installation : changement d'adresse fiscale, factures, inscription des enfants, activité professionnelle.
Le cas des résidences secondaires louées en meublé#
Beaucoup de résidences secondaires de la baie sont louées une partie de l'année en meublé de tourisme. Si le propriétaire a opté pour le régime réel et a déduit des amortissements, la loi de finances pour 2025 prévoit leur réintégration dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value. L'administration a confirmé que cette règle vise aussi les amortissements déduits avant 2025.
Si vous êtes dans ce cas, faites établir par votre expert-comptable le montant exact des amortissements déduits avant de fixer votre prix de vente net.
Les bons réflexes avant de vendre#
- Retrouver l'acte d'acquisition et, si possible, les factures de travaux réalisés par des entreprises. Comparez le montant réel au forfait de 15 %.
- Calculer la durée exacte de détention : quelques mois de plus peuvent faire franchir une année d'abattement.
- Vérifier les exonérations possibles, notamment la première cession avec remploi.
- Anticiper l'impôt dans votre projet : il est prélevé par le notaire sur le prix, le jour de la vente.
Ce que fait AMARYM pour vendre en Baie de Somme#
Nos agences de Saint-Valery-sur-Somme et de Cayeux-sur-Mer accompagnent les vendeurs de résidences secondaires dans toute la baie. Pour vendre à Saint-Valery-sur-Somme ou au Crotoy avec AMARYM :
- une estimation argumentée, fondée sur les ventes réelles récentes ;
- une simulation indicative du prix net vendeur, plus-value comprise, à valider avec votre notaire ;
- un dossier de vente complet : diagnostics, état des risques, documents de copropriété le cas échéant ;
- un accompagnement jusqu'à l'acte, avec les notaires de la baie.
Votre vente peut être confiée en Grand Large Simple ou en Grand Large Exclusif, selon le degré d'exclusivité que vous souhaitez.
Vos questions.
Au bout de combien de temps la vente d'une résidence secondaire est-elle exonérée ?
La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.
Peut-on déduire les travaux réalisés ?
Oui, les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise, justifiés par des factures et non déduits par ailleurs des revenus, majorent le prix d'acquisition. Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être retenu à la place des dépenses réelles.
Qui calcule et paie l'impôt ?
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente lors de la signature de l'acte. Le vendeur n'a pas de démarche fiscale séparée à faire, mais il doit fournir les justificatifs de prix d'acquisition, de frais et de travaux.
Vous envisagez de vendre votre maison de la baie ?
AMARYM vous propose une estimation gratuite et une simulation indicative de votre prix net vendeur. Rendez-vous sur notre page Vendre à Saint-Valery-sur-Somme ou à notre agence de Saint-Valery-sur-Somme.
Sources et références
- Code général des impôts, art. 150 U à 150 VH (plus-values immobilières des particuliers), art. 1609 nonies G (surtaxe)
- Loi de finances pour 2025, art. 84 (réintégration des amortissements LMNP)
- Efficity, prix immobiliers à Saint-Valery-sur-Somme (octobre 2026, d'après les transactions publiées par la DGFiP)
- Legifiscal, « Plus-value immobilière LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer »
- Moneyvox, « Qui sont les propriétaires gagnants et perdants de la nouvelle CSG » (taux des plus-values maintenu à 17,2 %)
AMARYM, SARL au capital de 20 000 €, RCS Amiens 821 752 052, carte professionnelle CPI 80032016000011009 « Transaction » et « Gestion immobilière » délivrée par la CCI Littoral Hauts-de-France, garantie financière 220 000 € GALIAN-SMABTP, RC professionnelle GALIAN-SMABTP. Article d'information générale ; le calcul définitif de la plus-value relève du notaire.
