La maison de famille en Baie de Somme : succession, indivision et vente sans se fâcher

L'indivision : le régime par défaut#

Au décès, sauf testament ou donation organisant autrement la transmission, les héritiers deviennent propriétaires ensemble de la maison, chacun pour une quote-part (un tiers chacun pour trois enfants, par exemple). C'est l'indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil.

Son principe fondamental : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 815). Chaque héritier peut, à tout moment, demander le partage. C'est une protection, mais aussi une source d'instabilité.

Qui décide quoi#

Le Code civil distingue selon la nature des actes (article 815-3) :

Concrètement, deux enfants sur trois détenant chacun un tiers peuvent décider de louer la maison ou de confier sa gestion à une agence, mais pas de la vendre sans l'accord du troisième.

Qui paie quoi#

• Les charges de la maison (taxe foncière, taxe d'habitation sur les résidences secondaires, assurance, entretien, charges de copropriété s'il y en a) sont supportées par les indivisaires à proportion de leurs droits.
• L'indivisaire qui a amélioré ou conservé le bien à ses frais (refait la toiture, par exemple) doit en être tenu compte lors du partage (article 815-13), selon l'équité et la plus-value apportée.
• L'indivisaire qui occupe seul la maison doit, sauf convention contraire, une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9). C'est un point de friction fréquent quand l'un des héritiers vit à l'année dans la maison de famille.

Organiser l'indivision : la convention#

Pour éviter les conflits, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil), établie par écrit et, pour un immeuble, par acte notarié publié. Elle peut :

• être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au plus, renouvelable) ou indéterminée ;
• désigner un gérant chargé d'administrer la maison ;
• organiser l'occupation (calendrier des séjours), la location saisonnière éventuelle, la répartition des charges ;
• prévoir les conditions de sortie d'un indivisaire.

Pendant une convention à durée déterminée, le partage ne peut en principe pas être demandé avant le terme, sauf justes motifs. C'est un vrai outil de stabilité pour une famille qui veut garder la maison quelques années.

Sortir de l'indivision#

Le rachat de la part des autres. Un héritier peut racheter les parts de ses frères et sœurs, en leur versant une soulte. Un acte de partage est établi par le notaire ; il donne lieu à un droit de partage calculé sur la valeur nette du bien partagé.

La vente à l'amiable, avec l'accord de tous. Le prix est réparti selon les droits de chacun, après remboursement des dépenses dues à l'indivision.

La vente autorisée par le juge. Lorsque l'un des héritiers bloque, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre (article 815-5-1). Le notaire en informe les autres indivisaires, qui ont trois mois pour réagir. À défaut d'accord, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Le partage judiciaire, en dernier recours, long et coûteux, et qui aboutit souvent à une vente aux enchères à un prix inférieur au marché.

La fiscalité de la vente#

Lorsque la maison héritée est vendue, la plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée dans la succession, et non du prix payé par les parents (article 150 VB du CGI) :

• les frais réels liés à la succession (droits de succession afférents au bien, frais de notaire) peuvent majorer ce prix ; le forfait de 7,5 % n'est pas applicable ;
• les travaux peuvent être retenus au réel ou au forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, la durée de détention courant à compter du décès ;
• les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Une valeur de succession sous-estimée au moment du décès se paie donc plus tard, par une plus-value plus forte. D'où l'intérêt d'une estimation sérieuse dès l'ouverture de la succession.

À Saint-Valery-sur-Somme, où le prix des appartements anciens a progressé de plus de 50 % en cinq ans selon les estimations d'octobre 2026, l'enjeu est réel.

Les bons réflexes#

1. Faire estimer la maison dès l'ouverture de la succession, par un professionnel, pour une valeur réaliste.
2. Mettre les règles par écrit : convention d'indivision, ou au minimum un accord sur l'occupation et les charges.
3. Assurer la maison et organiser son entretien, surtout si elle reste inoccupée l'hiver.
4. Envisager la location, saisonnière ou à l'année, pour couvrir les charges, à la majorité des deux tiers.
5. Anticiper la sortie : qui veut garder, qui veut vendre, à quel horizon.

Ce que fait AMARYM pour les familles de la Baie de Somme#

Notre agence de Saint-Valery-sur-Somme accompagne régulièrement des successions et des indivisions familiales :

• une estimation argumentée, utilisable pour la déclaration de succession comme pour une vente ;
• une gestion de la maison pendant l'indivision : surveillance et entretien avec la conciergerie, location saisonnière en Conciergerie Intégrale ou location à l'année en Gestion Traditionnelle, pour couvrir les charges ;
• une vente accompagnée lorsque la famille décide de vendre, en Grand Large Simple ou Grand Large Exclusif, en lien étroit avec le notaire de la succession.