Loi Le Meur : ce qui change pour les loueurs de la Côte d'Albâtre et de la Baie de Somme

Pourquoi cette loi, et pourquoi elle vous concerne#

La loi Le Meur répond à une inquiétude précise : dans les communes touristiques, la transformation de logements à l'année en meublés de tourisme réduit l'offre disponible pour les habitants permanents. Sur notre littoral, le phénomène est connu. Les saisonniers du Crotoy et de Saint-Valery peinent à se loger l'été ; certains centres anciens se vident hors saison.

Le législateur a donc fait deux choses : il a donné aux maires des outils de régulation, et il a réduit l'avantage fiscal de la location courte durée non classée, jugé trop favorable par rapport à la location à l'année.

Il est important de noter ce que la loi ne fait pas : elle n'interdit pas la location saisonnière. Un propriétaire qui déclare son bien, respecte les règles de sa commune et de sa copropriété, et choisit le bon régime fiscal peut continuer à louer, souvent dans de bonnes conditions. Ce qui disparaît, c'est la location « informelle », sans déclaration ni stratégie.

L'enregistrement national : obligatoire depuis mai 2026#

C'est le changement le plus visible. L'article L324-1-1 du Code du tourisme, modifié par la loi, généralise l'obligation de déclaration avec enregistrement de tout meublé de tourisme, y compris lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur.

Concrètement :

• Le dispositif repose sur un téléservice national unique, qui remplace les téléservices communaux disparates. Il devait être opérationnel au plus tard le 20 mai 2026.
• Lorsque le dossier est complet, le portail délivre immédiatement un numéro d'enregistrement. La commune vérifie ensuite la conformité des pièces et peut demander des compléments.
• Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces. Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel…) ont l'obligation de retirer les annonces qui n'en comportent pas, ou dont le numéro a été suspendu.

Les sanctions sont dissuasives : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut de déclaration, et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro. En cas de fraude, le maire peut suspendre ou retirer le numéro.

Point de vigilance pour les propriétaires de plusieurs biens : chaque logement a son propre numéro. Un propriétaire qui loue trois appartements au Tréport fait trois déclarations.

Résidence principale : 120 jours, ou 90#

Un loueur qui met en location sa résidence principale, sa maison de Dieppe pendant qu'il part l'été, par exemple, reste soumis au plafond de 120 jours par an. La loi Le Meur permet désormais aux communes de l'abaisser à 90 jours par délibération.

Le dépassement est sanctionné : jusqu'à 15 000 € d'amende. La commune peut demander au loueur le décompte des nuitées, et les plateformes doivent bloquer les réservations au-delà du plafond lorsqu'elles en ont connaissance.

Rappelons ce qu'est une résidence principale au sens de la loi : le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Une résidence secondaire n'est jamais soumise au plafond de 120 jours, mais elle peut l'être, dans certaines communes, à une autorisation de changement d'usage (voir point 6).

La fiscalité : la fin du micro-BIC à 71 %#

C'est le point qui a le plus d'impact financier pour les loueurs du littoral.

Jusqu'aux revenus 2024, un meublé de tourisme classé bénéficiait d'un abattement forfaitaire de 71 % dans le régime micro-BIC, et un meublé non classé de 50 %. Ces taux rendaient le micro-BIC presque toujours plus avantageux que le régime réel pour un petit loueur.

Depuis l'imposition des revenus 2025 (déclarée au printemps 2026), les règles sont les suivantes :

Trois conséquences pratiques :

1. Pour un meublé non classé qui rapporte plus de 15 000 € par an, le passage au régime réel devient obligatoire. Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle : au réel, le loueur déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et amortit le bien et le mobilier. Pour un bien acheté récemment, le résultat imposable est souvent nul pendant plusieurs années.
2. Le classement redevient stratégique. Un meublé classé de 1 à 5 étoiles retrouve un abattement de 50 %. La démarche, réalisée par un organisme accrédité, coûte quelques centaines d'euros et vaut cinq ans.
3. La plus-value à la revente a aussi changé, mais pas à cause de la loi Le Meur. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le régime réel reste souvent avantageux, mais il faut l'intégrer dans un raisonnement à long terme.

Ces choix dépendent de chaque situation (revenus, endettement, horizon de détention) et doivent être faits avec votre expert-comptable.

Le DPE entre dans la location de vacances#

Jusqu'ici, la performance énergétique ne concernait que la location à l'année. La loi Le Meur l'étend aux meublés de tourisme, selon un calendrier progressif :

• dans les communes qui ont instauré une autorisation de changement d'usage, les meublés de tourisme nouvellement autorisés doivent présenter un DPE classé au minimum F depuis 2025, puis E à partir de 2028 ;
• à l'horizon 2034, l'ensemble des meublés de tourisme devra être classé entre A et D.

Sur notre littoral, la question est sensible. Beaucoup de résidences secondaires, construites dans les années 1960-1980 ou héritées de la villégiature Belle Époque, sont chauffées à l'électricité et mal isolées. La bonne nouvelle est conjoncturelle : la réforme du calcul du DPE au 1er janvier 2026 a modifié le coefficient appliqué à l'électricité, et de nombreux logements chauffés de cette façon ont gagné une ou deux lettres sans aucun travaux. L'ADEME propose un service en ligne permettant de mettre à jour gratuitement un DPE existant selon la nouvelle méthode.

Notre conseil : faites recalculer votre DPE avant toute décision, puis, si le bien reste en F ou en G, établissez dès maintenant un plan de travaux. 2034 paraît lointain ; à l'échelle d'une copropriété qui doit voter des travaux d'isolation, c'est demain.

Le pouvoir des maires : changement d'usage, quotas, zonage#

La loi Le Meur renforce considérablement la boîte à outils des communes. Elles peuvent notamment :

• instaurer une autorisation préalable de changement d'usage pour transformer un logement en meublé de tourisme (article L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation), y compris hors des grandes villes ;
• fixer des quotas d'autorisations ;
• délimiter, dans le plan local d'urbanisme, des secteurs réservés à la résidence principale dans lesquels les nouvelles constructions ne peuvent pas devenir des meublés de tourisme.

À l'heure où nous écrivons, les communes de notre littoral n'ont pas toutes délibéré, et les règles évoluent. Avant tout achat destiné à la location saisonnière, et avant toute première mise en location, vérifiez auprès de la mairie si une autorisation de changement d'usage est requise, et à quelles conditions. Dans nos agences, nous tenons cette veille commune par commune.

Les copropriétés peuvent désormais interdire#

C'est la mesure qui a le plus surpris les propriétaires d'appartements.

Avant la loi, interdire la location de courte durée dans une copropriété exigeait en pratique l'unanimité des copropriétaires, ou une clause « d'habitation bourgeoise exclusive » déjà présente dans le règlement, et encore, la jurisprudence était fluctuante.

Désormais, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet de modifier le règlement de copropriété à la double majorité de l'article 26, la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, pour interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales. Une condition encadre ce pouvoir : il n'est ouvert qu'aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Par ailleurs, tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit cette information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2 de la loi de 1965).

Pour un investisseur, la conséquence est simple : un appartement acheté pour la location saisonnière peut voir cette activité interdite quelques années plus tard, si la copropriété le décide. Avant d'acheter, lisez le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, et interrogez le syndic sur les débats en cours. Une décision d'interdiction peut être contestée dans les deux mois suivant sa notification (article 42), mais seulement pour des motifs de forme ou d'abus de majorité.

Cas pratique : un deux-pièces au Tréport#

Prenons un deux-pièces vue mer au Tréport, non classé, loué à la semaine d'avril à octobre, pour 18 000 € de recettes annuelles.

• Avant la réforme : micro-BIC avec 50 % d'abattement, soit 9 000 € imposables.
• Après la réforme : les recettes dépassent 15 000 €, le micro-BIC n'est plus possible pour un meublé non classé. Deux options :
• Classer le bien : micro-BIC à 50 %, soit 9 000 € imposables, on retrouve la situation antérieure, moyennant le coût du classement.
• Passer au réel : si le bien a été acheté 180 000 €, les charges (copropriété, taxe foncière, assurance, énergie, gestion) et l'amortissement peuvent ramener le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années, avec, en contrepartie, une plus-value plus forte à la revente.

Ajoutons l'enregistrement, la vérification du règlement de copropriété, et un DPE recalculé selon la méthode 2026. Ce sont quatre démarches, chacune simple, mais qu'il faut faire toutes.

Ce que fait AMARYM pour les loueurs du littoral#

Nos agences de Dieppe, du Tréport, d'Ault, de Cayeux et de Saint-Valery accompagnent des propriétaires de locations de vacances au quotidien. Pour la location saisonnière à Saint-Valery-sur-Somme, au Crotoy ou au Tréport, notre approche couvre l'ensemble du cadre :

• Mise en conformité : enregistrement national, numéro sur les annonces, vérification du changement d'usage auprès de la mairie, lecture du règlement de copropriété.
• Classement : nous préparons la visite de l'organisme accrédité et la liste d'équipements à compléter.
• Performance énergétique : mise à jour du DPE selon la méthode 2026, puis, si nécessaire, plan de travaux et articulation avec la copropriété, notre service syndic connaît le sujet de l'intérieur.
• Gestion complète : annonces, tarification, accueil, ménage, linge, maintenance, avec notre service de conciergerie.

Le cadre s'est durci. Il est devenu, pour un propriétaire seul, beaucoup plus complexe. C'est précisément là qu'un gestionnaire local fait la différence.

Deux formules selon votre degré d'implication : la Conciergerie Intégrale, pour une délégation complète, et Copilot Investisseurs, une solution plus légère pour les investisseurs qui gardent la main sur une partie de la gestion.