Conciergerie ou agence : la différence juridique qui protège votre argent

La loi Hoguet : une activité réglementée#

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve à des professionnels titulaires d'une carte professionnelle un ensemble d'activités immobilières exercées pour le compte d'autrui. Son article 1er vise notamment :

• l'achat, la vente, l'échange de biens immobiliers ;
• la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
• la gestion immobilière.

La location de vacances est donc expressément concernée. Une personne qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours à la location d'un meublé de tourisme appartenant à autrui exerce une activité réglementée.

Pour l'exercer, elle doit :

• être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, avec la mention correspondant à son activité ;
• justifier d'une garantie financière dès lors qu'elle reçoit ou détient des fonds pour le compte de ses clients ;
• être couverte par une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• agir sur la base d'un mandat écrit ;
• respecter une obligation de formation continue.

Où passe la ligne de partage#

On peut distinguer trois situations.

Situation 1, Prestations purement matérielles. Le propriétaire publie lui-même ses annonces, fixe ses prix, gère ses réservations et reçoit directement les paiements des plateformes. Il confie à un prestataire le ménage, le linge, l'accueil des voyageurs, la maintenance. Ces services ne relèvent pas de la loi Hoguet : aucune carte n'est requise.

Situation 2, Gestion de la location avec encaissement. Le prestataire crée et gère les annonces, fixe les prix, accepte les réservations, communique avec les voyageurs, encaisse les loyers sur son propre compte et les reverse au propriétaire après déduction de sa commission. C'est une activité d'intermédiation et de gestion relevant pleinement de la loi Hoguet : carte professionnelle et garantie financière obligatoires.

Situation 3, Zone grise : gestion sans encaissement. Le prestataire gère annonces et réservations, mais les paiements sont versés directement au propriétaire par la plateforme. La question de savoir si cette activité relève de la loi Hoguet a donné lieu à des débats. Le texte vise toute personne qui « prête son concours » à la location : la recherche de clients et la conclusion des réservations pour le compte du propriétaire s'en approchent. Par prudence, pour tout ce qui touche à la location elle-même, mieux vaut un professionnel titulaire de la carte.

Pourquoi c'est important pour vous#

La garantie financière. C'est l'enjeu majeur. Un professionnel titulaire de la carte qui encaisse vos loyers est couvert par un garant financier (organisme de caution mutuelle ou assureur) : si l'entreprise fait défaut, les fonds détenus pour votre compte sont garantis. Une conciergerie sans carte qui encaisse vos loyers ne vous offre aucune garantie : en cas de faillite ou de détournement, vous êtes un créancier parmi d'autres.

La responsabilité. Le professionnel titulaire de la carte est tenu à une obligation de conseil et engage sa responsabilité professionnelle, assurée. En cas de faute, annonce non conforme, réservation au-delà du plafond de nuitées, numéro d'enregistrement absent, vous disposez d'un interlocuteur assuré.

Le mandat. Un mandat écrit, conforme à la loi Hoguet, fixe précisément ce que le professionnel peut faire en votre nom, sa rémunération et sa durée. Sans mandat, la relation est floue, et en cas de litige, difficile à prouver.

La sanction. L'exercice sans carte d'une activité relevant de la loi Hoguet est un délit, puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende (article 14). Le professionnel qui exerce illégalement n'a, en outre, aucun droit à rémunération.

Ce que la loi Le Meur ajoute#

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la location de vacances est beaucoup plus encadrée :

• enregistrement de chaque meublé de tourisme sur le téléservice national depuis mai 2026, avec un numéro obligatoire sur toutes les annonces ;
• plafond de nuitées pour une résidence principale (120 jours, ou 90 si la commune l'a décidé), avec amende jusqu'à 15 000 € en cas de dépassement ;
• possibilité de changement d'usage, de quotas et de secteurs réservés décidés par la commune ;
• DPE exigé pour certains meublés, et classe D minimale pour tous en 2034 ;
• interdiction possible par la copropriété, sous conditions.

Le propriétaire reste le premier responsable de ses obligations de loueur. Mais un gestionnaire professionnel doit les connaître, les vérifier et vous alerter : c'est précisément ce qu'on attend d'un titulaire de la carte.

S'y ajoute la taxe de séjour (articles L2333-26 et suivants du Code général des collectivités territoriales), collectée par les plateformes lorsqu'elles sont intermédiaires de paiement, et à défaut par le loueur ou son mandataire. Votre gestionnaire doit savoir qui la collecte et qui la reverse.

Les questions à poser avant de signer#

1. Avez-vous une carte professionnelle ? Quel numéro, délivrée par quelle CCI ?
2. Qui est votre garant financier, et pour quel montant ?
3. Sur quel compte sont encaissés mes loyers ? Le mien, ou le vôtre ?
4. Puis-je lire le mandat avant de m'engager ? Quelle durée, quelles conditions de résiliation ?
5. Quelle assurance de responsabilité civile professionnelle couvre vos interventions ?
6. Comment vérifiez-vous la conformité de mon annonce : numéro d'enregistrement, règles communales, règlement de copropriété ?
7. Quel relevé me remettez-vous chaque mois, et chaque année pour ma déclaration ?

Un professionnel sérieux répond à ces questions sans difficulté, documents à l'appui.

Agence et conciergerie : deux métiers complémentaires#

Il ne s'agit pas d'opposer les métiers. Une bonne location de vacances a besoin des deux :

• une gestion rigoureuse et conforme, annonces, prix, réservations, encaissements, relations avec la mairie et la copropriété ;
• une exécution irréprochable sur le terrain, accueil, ménage, linge, maintenance, réactivité.

L'essentiel est que chaque fonction soit assurée par quelqu'un qui en a le droit et les moyens.

Ce que fait AMARYM, à Dieppe et sur le littoral#

AMARYM réunit les deux métiers. Notre agence de Dieppe, comme nos agences du Tréport, d'Ault, de Cayeux et de Saint-Valery, propose :

• la gestion de la location saisonnière par une agence titulaire de la carte professionnelle, avec garantie financière et RC professionnelle, sur la base d'un mandat écrit ;
• la conciergerie à Dieppe et sur tout le littoral : accueil, ménage, linge, maintenance, surveillance des résidences secondaires ;
• une veille réglementaire sur l'enregistrement, les délibérations communales et les règlements de copropriété, appuyée par notre service syndic ;
• un relevé mensuel et annuel détaillé, exploitable par votre expert-comptable.

Nos deux formules : la Conciergerie Intégrale, délégation complète de la location, et Copilot Investisseurs, solution légère pour les investisseurs.