Acheter pour louer en saisonnier au Crotoy : la checklist copropriété avant de signer

Pourquoi la copropriété est devenue le premier critère#

Pendant longtemps, la question de la copropriété était secondaire pour un investisseur en meublé de tourisme. Les règlements anciens étaient rarement explicites, la jurisprudence protégeait plutôt le droit de louer, et une interdiction exigeait en pratique l'unanimité.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé l'équilibre. Elle permet désormais à une assemblée générale de modifier le règlement de copropriété à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) pour interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne constituent pas une résidence principale. Ce pouvoir est réservé aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce.

Elle impose aussi à tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme d'en informer le syndic, qui doit inscrire cette information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2).

En clair : la location saisonnière en copropriété devient une activité visible et votable. Un investisseur doit donc évaluer non seulement si elle est permise aujourd'hui, mais si elle risque d'être interdite demain.

Étape 1, Lire le règlement de copropriété (vraiment)#

Le règlement de copropriété est le premier document à demander. L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose de le joindre à la promesse de vente ; demandez-le dès la visite.

Cherchez trois éléments :

La clause de destination de l'immeuble. Elle figure généralement dans les premières pages. Trois cas de figure :

• « Habitation » ou « usage mixte » : la location saisonnière est en principe permise.
• « Habitation bourgeoise » : elle tolère classiquement certaines activités (professions libérales) et, selon la jurisprudence, la location meublée, sauf rotation telle qu'elle trouble la tranquillité de l'immeuble.
• « Habitation bourgeoise exclusive » : plus restrictive ; les juges y voient souvent une incompatibilité avec une activité de type hôtelier.

Une clause interdisant l'activité commerciale dans les lots d'habitation. C'est elle qui ouvre la porte à un vote d'interdiction à la majorité des deux tiers. Sa présence n'interdit rien en soi, mais elle signale un risque juridique futur.

Une clause expresse sur les meublés de tourisme. Certaines copropriétés ont déjà modifié leur règlement. Si une interdiction y figure, l'affaire est réglée : sauf résidence principale, le projet d'investissement est incompatible.

Attention aux règlements anciens et non mis à jour : depuis la loi ELAN, les règlements devaient être mis en conformité avec les évolutions législatives, notamment sur les parties communes spéciales et à jouissance privative. Un règlement très ancien, jamais toiletté, est un indice d'une copropriété peu suivie.

Étape 2, Lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale#

C'est là que se lit l'ambiance de l'immeuble. Les procès-verbaux sont joints obligatoirement à la promesse ; lisez-les en entier, y compris les résolutions rejetées.

Signaux à repérer :

• Une résolution d'interdiction des meublés de tourisme a déjà été proposée, même rejetée. Si elle a obtenu une majorité simple sans atteindre les deux tiers, elle reviendra.
• Des plaintes récurrentes sur le bruit, les clés, les bagages dans les parties communes, le stationnement, les poubelles en dehors des jours de collecte. Elles précèdent souvent une interdiction.
• Des points d'information « article 9-2 » : ils indiquent combien de lots sont déjà déclarés en meublés de tourisme. Une copropriété où la moitié des lots sont loués en saisonnier est, paradoxalement, plus protégée, une interdiction aux deux tiers y est difficile à atteindre.
• Le taux de participation. Dans les résidences du Crotoy, beaucoup de propriétaires sont absents. Une AG où 40 % des voix sont représentées est une AG où une minorité organisée peut peser.

Étape 3, Évaluer les travaux et les finances#

Une location de vacances se valorise aussi par l'état de l'immeuble : façade défraîchie, ascenseur en panne et hall vieillissant se paient en avis voyageurs.

Demandez :

• Le plan pluriannuel de travaux (PPT). Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans (article 14-2 de la loi de 1965). Il programme sur dix ans les travaux prévus et leur coût.
• Le montant du fonds de travaux et de la quote-part du lot. Ce fonds, alimenté chaque année à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel, reste attaché au lot lors de la vente : le vendeur ne le récupère pas.
• Les travaux déjà votés et dont les appels de fonds ne sont pas encore exigibles. Sauf accord contraire dans la promesse, c'est en principe l'acquéreur qui supporte les appels exigibles après la vente. Négociez ce point.
• Les impayés de charges du syndicat. Un taux d'impayés élevé fragilise la trésorerie de la copropriété et retarde l'entretien.

Sur le front de baie, intéressez-vous particulièrement aux façades et menuiseries (air salin, vent d'ouest), aux toitures-terrasses, et à l'exposition du bâtiment au risque de submersion marine : consultez l'état des risques annexé au dossier de diagnostics et le plan de prévention des risques applicable.

Étape 4, Le DPE, collectif et individuel#

Deux diagnostics à demander :

• Le DPE individuel du lot, obligatoire à la vente.
• Le DPE collectif de l'immeuble, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots et moins (article L126-31 du CCH).

Pourquoi c'est important pour la location saisonnière : la loi Le Meur a introduit des exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme, jusqu'à une classe D minimale pour tous en 2034. Un appartement classé F dans un immeuble mal isolé ne pourra pas s'améliorer seul : il dépendra des travaux votés par la copropriété.

La réforme du calcul du DPE au 1er janvier 2026 a fait gagner une ou deux classes à beaucoup de logements chauffés à l'électricité. Si le DPE du lot date d'avant 2026, faites-le recalculer via le service en ligne de l'ADEME avant de négocier le prix.

Étape 5, Vérifier la commune#

La copropriété n'est pas le seul niveau de régulation. Depuis la loi Le Meur, une commune peut :

• soumettre la transformation d'un logement en meublé de tourisme à une autorisation de changement d'usage ;
• fixer des quotas ;
• réserver certains secteurs à la résidence principale.

Avant de signer, interrogez la mairie du Crotoy sur les règles en vigueur et les délibérations en préparation. Vérifiez aussi que le bien pourra être enregistré sur le téléservice national, obligatoire depuis mai 2026 : sans numéro d'enregistrement, aucune annonce n'est possible.

Étape 6, Négocier en conséquence#

Les éléments recueillis ne servent pas seulement à décider d'acheter ou non. Ils servent à négocier :

• un règlement comportant une clause d'interdiction d'activité commerciale justifie une décote, puisqu'il ouvre un risque d'interdiction future ;
• des travaux lourds au PPT sans fonds de travaux suffisant justifient une décote ou une prise en charge par le vendeur des appels déjà votés ;
• un DPE F ou G, s'il dépend de travaux collectifs, est un argument de prix sérieux.

Une condition suspensive peut aussi être insérée dans la promesse, par exemple sur l'obtention d'une autorisation de changement d'usage lorsque la commune en exige une. Votre notaire et votre agent immobilier peuvent la rédiger.

Cas pratique : deux appartements, deux décisions#

Appartement A : deux-pièces de 38 m², résidence de 1975, front de baie. Règlement : « habitation bourgeoise », sans clause sur l'activité commerciale. PV : aucune mention de la location saisonnière, 9 lots sur 24 déclarés en meublés de tourisme. PPT voté, ravalement prévu dans 4 ans, fonds de travaux alimenté au-delà du minimum. DPE recalculé en D.
→ Risque faible. Une interdiction aux deux tiers n'est pas ouverte juridiquement, et la sociologie de l'immeuble ne s'y prête pas.

Appartement B : trois-pièces de 55 m², villa divisée en 6 lots. Règlement : « habitation bourgeoise exclusive, toute activité commerciale interdite ». PV : une résolution d'interdiction a recueilli 58 % des voix l'an dernier. Pas de PPT. DPE individuel en F, DPE collectif non réalisé.
→ Risque élevé. L'interdiction est juridiquement possible et politiquement proche ; la copropriété est en retard sur ses obligations. À n'acheter que pour un usage personnel ou une location à l'année, et à un prix qui le reflète.

Ce que fait AMARYM pour les investisseurs en Baie de Somme#

Nous sommes la seule enseigne présente de Dieppe à la Baie de Somme sur toute la chaîne : transaction, location saisonnière, gestion locative, conciergerie et syndic. Pour un acquéreur qui veut se lancer dans la location saisonnière au Crotoy, cela signifie :

• Une lecture experte du dossier de copropriété avant l'offre, par des équipes qui gèrent elles-mêmes des copropriétés et connaissent les débats en cours dans le secteur.
• Une estimation du potentiel locatif réel, fondée sur les taux d'occupation et les prix moyens que nous observons dans notre propre parc de locations de vacances.
• La mise en conformité : enregistrement, classement, vérifications auprès de la mairie.
• La gestion complète de la location, de l'annonce au ménage.

Une fois le bien acquis, la location peut être confiée en Conciergerie Intégrale, délégation complète, ou avec Copilot Investisseurs, notre solution légère pour investisseurs.