Louer sa résidence principale l'été à Ault : 120 jours, 90 jours et ce qu'il faut déclarer

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?#

Au sens de la loi, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le propriétaire, son conjoint ou une personne à charge (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Cette qualification est déterminante : une résidence principale louée ponctuellement relève d'un régime plus souple qu'une résidence secondaire transformée en meublé de tourisme. Lors de la déclaration, il faut pouvoir justifier du statut de résidence principale, notamment par un avis d'imposition mentionnant l'adresse du logement.

Le plafond : 120 jours, ou 90 si la commune le décide#

L'article L324-1-1 du Code du tourisme limite la location d'une résidence principale en meublé de tourisme à 120 jours par an.

Depuis la loi Le Meur, une commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond à 90 jours. Avant de louer, vérifiez auprès de la mairie d'Ault si une telle délibération a été prise, et à quelle date elle s'applique.

Le dépassement du plafond est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Les plateformes doivent par ailleurs bloquer les réservations au-delà du plafond lorsqu'elles en ont connaissance.

Concrètement, 120 jours représentent environ quatre mois : largement de quoi couvrir juillet, août, quelques semaines de printemps et les ponts. Pour la plupart des habitants qui louent pendant leurs propres vacances, le plafond n'est pas une contrainte. Il le devient pour ceux qui envisagent de louer presque toute la saison : leur logement n'est alors probablement plus vraiment une résidence principale.

L'enregistrement : obligatoire, même pour une résidence principale#

C'est l'un des principaux changements. Jusqu'ici, les résidences principales louées ponctuellement étaient dispensées de la déclaration en mairie dans de nombreuses communes. La loi Le Meur généralise l'obligation : tout meublé de tourisme, y compris une résidence principale, doit être déclaré et enregistré sur le téléservice national, dont l'entrée en vigueur était prévue au plus tard le 20 mai 2026.

La déclaration indique si le logement est une résidence principale, avec un justificatif. Elle donne un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur toutes les annonces et dans les contrats de location.

Les sanctions : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut de déclaration, 20 000 € pour une fausse déclaration.

La fiscalité des revenus#

Les loyers perçus sont des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Depuis l'imposition des revenus 2025, le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme est le suivant :

• meublé non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes ;
• meublé classé : abattement de 50 %.

Pour quelques semaines de location par an, les recettes restent généralement sous le seuil de 15 000 €. Le classement du logement, valable cinq ans, fait passer l'abattement de 30 % à 50 % : il se rentabilise vite pour un loueur régulier.

La location ponctuelle de la résidence principale ne remet pas en cause l'exonération de plus-value dont bénéficie la résidence principale lors de sa vente, tant que le logement conserve réellement ce statut.

Taxe de séjour et assurance#

La taxe de séjour est due par les voyageurs. À Ault, la perception a été déléguée à un syndicat mixte, et une taxe additionnelle départementale de 10 % s'applique dans la Somme depuis le 1er janvier 2026. Si vous louez via une plateforme qui encaisse les paiements, elle collecte et reverse la taxe ; pour les réservations directes, c'est à vous de le faire.

L'assurance : prévenez votre assureur habitation. Beaucoup de contrats de résidence principale excluent ou limitent la couverture en cas de location à des tiers. Une extension ou une assurance spécifique peut être nécessaire, notamment pour la responsabilité civile et le vol.

Locataire ou copropriétaire : les règles particulières#

Si vous êtes locataire de votre résidence principale, vous ne pouvez la sous-louer qu'avec l'accord écrit de votre bailleur, y compris sur le prix, et le prix de la sous-location ne peut excéder le loyer que vous payez (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Une sous-location non autorisée expose à la résiliation du bail et au remboursement des sommes perçues au bailleur.

Si vous êtes copropriétaire, vérifiez le règlement de copropriété. Depuis la loi Le Meur, une copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales. Une résidence principale louée ponctuellement n'est pas visée par cette interdiction. Vous devez en revanche informer le syndic de la déclaration de votre meublé de tourisme.

La préparation pratique#

Louer sa maison quelques semaines suppose de la préparer comme une location de vacances :

• libérer des rangements et sécuriser les effets personnels ;
• fournir le linge, la vaisselle, les équipements attendus ;
• rédiger un livret d'accueil : marées, accès aux plages, sentiers de la falaise, commerces ;
• organiser l'accueil, le ménage et l'état des lieux entre chaque séjour, alors que vous êtes vous-même absent.

C'est souvent ce dernier point qui décide de la faisabilité : qui remet les clés, qui fait le ménage le samedi, qui intervient si le chauffe-eau tombe en panne ?

Ce que fait AMARYM à Ault#

Notre agence d'Ault accompagne les habitants qui louent leur maison pendant leurs absences, comme les propriétaires de résidences secondaires. Dans le cadre de notre service de location saisonnière, nous prenons en charge :

• la déclaration et l'enregistrement du logement, et la vérification des règles communales ;
• le suivi du plafond de nuitées sur l'ensemble des canaux de réservation ;
• l'accueil, le ménage et le linge pendant votre absence ;
• le classement du meublé, si votre rythme de location le justifie.

La Conciergerie Intégrale assure une délégation complète ; Copilot Investisseurs est une solution plus légère pour ceux qui gèrent eux-mêmes une partie de la location.