Lots classés F ou G en copropriété : comment le syndic fait voter les travaux qui les sauvent

Le point de départ : DPE collectif et plan pluriannuel#

Avant de voter des travaux, la copropriété doit savoir où elle en est. Deux documents structurent la démarche :

• le DPE collectif, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus (et depuis 2024-2025 pour les plus grandes) ;
• le plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans, qui programme les travaux sur dix ans.

Le syndic a l'obligation d'inscrire ces sujets à l'ordre du jour. Sans eux, la discussion sur les travaux reste théorique.

Bon réflexe : depuis la réforme du calcul du DPE au 1er janvier 2026, de nombreux logements chauffés à l'électricité ont gagné une ou deux classes. Avant de dimensionner un programme de travaux, faites recalculer les DPE individuels et collectif selon la nouvelle méthode.

La majorité : l'article 24#

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (article 24, II, f) : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

C'est un changement considérable. Auparavant, ces travaux exigeaient la majorité absolue de l'article 25, la majorité de tous les copropriétaires, y compris les absents, souvent introuvable dans les copropriétés du littoral où une part importante des propriétaires sont des résidents secondaires peu présents.

Pour atteindre la majorité, les outils de participation sont essentiels : vote par correspondance (article 17-1 A), visioconférence, pouvoirs. Depuis le décret du 22 décembre 2025, la notification électronique est devenue le mode de droit commun pour les copropriétaires qui l'ont acceptée, ce qui facilite l'envoi des convocations et des formulaires.

Les travaux d'intérêt collectif sur parties privatives#

L'article 24, II, f précise que les travaux d'économies d'énergie votés peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, aux frais du copropriétaire du lot concerné, par exemple le remplacement de menuiseries extérieures ou la pose de robinets thermostatiques, sauf si celui-ci justifie avoir déjà réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Pour un programme cohérent, c'est un outil précieux : une isolation de façade sans remplacement des fenêtres simple vitrage n'aurait qu'un effet partiel.

L'initiative individuelle : l'article 25-2-1#

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi Habitat dégradé, a créé un nouveau droit pour le copropriétaire : réaliser à ses frais certains travaux d'isolation thermique touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, en particulier l'isolation de la toiture ou du plancher, avec l'autorisation de l'assemblée générale (article 25-2-1).

La procédure est encadrée par l'article 10-1 du décret de 1967 :

• le copropriétaire demande l'inscription d'un projet de résolution à l'ordre du jour ;
• il joint un descriptif technique détaillé : nature et implantation des travaux, durée, équipements, plans ;
• le syndic ne peut pas inscrire la résolution si le descriptif est incomplet ;
• après autorisation, les travaux ne peuvent commencer qu'à l'issue du délai de contestation de deux mois (article 42).

Pour un copropriétaire du dernier étage sous une toiture-terrasse non isolée, c'est une voie concrète pour sortir son lot de la catégorie F ou G sans attendre un programme collectif.

Le financement : l'emprunt collectif à adhésion automatique#

Le principal obstacle aux travaux est financier. La loi Habitat dégradé a réécrit l'article 26-4 de la loi de 1965 pour créer un emprunt collectif souscrit au nom du syndicat, dont les modalités ont été précisées par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 :

• l'assemblée générale vote l'emprunt pour financer les travaux ;
• chaque copropriétaire est présumé y adhérer ; celui qui ne souhaite pas y participer notifie son refus au syndic dans les deux mois suivant la réception du procès-verbal et verse sa quote-part dans les six mois ;
• les copropriétaires participants remboursent leur part via les charges, selon les modalités fixées par l'assemblée ;
• le syndic adresse à chacun un avis individuel du montant exigible, qui peut être notifié électroniquement ;
• les sommes restant dues figurent dans l'état daté en cas de vente.

Le montage et le suivi de l'emprunt constituent une prestation particulière du syndic, désormais prévue au contrat-type.

S'y ajoutent MaPrimeRénov' Copropriété, les certificats d'économies d'énergie et, pour les copropriétaires occupants ou bailleurs, les aides individuelles mobilisables sur leur quote-part.

Le bailleur : documenter ses diligences#

Pour un copropriétaire bailleur, la stratégie est double : obtenir le vote des travaux, et, à défaut, pouvoir prouver qu'il a tout tenté.

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 prévoit une exception à l'obligation de performance minimale lorsque le bailleur, copropriétaire, a réalisé les travaux possibles sur ses parties privatives et a accompli les diligences nécessaires pour faire inscrire et voter les travaux sur les parties communes, sans succès.

Les preuves à constituer :

• la demande écrite au syndic d'inscription des résolutions à l'ordre du jour, par lettre recommandée ou par voie électronique (article 10 du décret de 1967) ;
• les convocations comportant ces résolutions ;
• les procès-verbaux constatant leur rejet ou l'absence de majorité ;
• les justificatifs des travaux privatifs réalisés.

Un syndic sérieux facilite cette démarche : il inscrit les résolutions avec les documents techniques nécessaires et délivre des procès-verbaux précis, qui mentionnent le détail des votes.

Le rôle du syndic#

Dans ce dispositif, le syndic n'est pas un simple exécutant. Il doit :

• inscrire à l'ordre du jour les diagnostics obligatoires, le PPT, et les résolutions demandées par les copropriétaires ;
• préparer les résolutions de façon à ce qu'elles soient votables : devis comparés, plan de financement, aides identifiées, majorité correcte ;
• organiser la participation des absents : vote par correspondance, visioconférence ;
• mettre en œuvre les décisions : contrats, appels de fonds, dossiers d'aides, emprunt ;
• sécuriser juridiquement chaque étape pour limiter les contestations.

Un syndic qui laisse ces sujets en suspens engage sa responsabilité, et fait perdre aux copropriétaires des années précieuses avant 2028.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Dieppe#

Notre agence de Dieppe gère des copropriétés de toutes époques, dont de nombreux immeubles de la Reconstruction. Pour le syndic de copropriété à Dieppe, notre méthode « Cap 2050 » consiste à transformer le calendrier d'obligations en trajectoire :

• diagnostiquée : DPE collectif et individuels recalculés, DTG, PPT ;
• budgétée : devis comparés, aides cartographiées, emprunt collectif monté selon le décret du 22 décembre 2025 ;
• votée sereinement : résolutions préparées par nos deux juristes, vote par correspondance et visioconférence pour les copropriétaires absents ;
• documentée : procès-verbaux précis, utiles aux bailleurs qui doivent justifier leurs diligences.