Gestion locative à Dieppe : ce que fait (et ne fait pas) un gestionnaire

Le cadre légal : la loi Hoguet#

Gérer un bien pour le compte d'autrui n'est pas une activité libre. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972 imposent au gestionnaire :

• une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie territoriale et renouvelée tous les trois ans ;
• une garantie financière couvrant les fonds qu'il détient pour le compte de ses mandants (loyers encaissés, dépôts de garantie) ;
• une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• une obligation de formation continue.

Le gestionnaire ne peut agir que sur la base d'un mandat écrit, qui précise l'étendue de ses pouvoirs et sa rémunération. Il doit tenir un registre des mandats et rendre compte régulièrement de sa gestion.

Premier réflexe : demandez le numéro de carte professionnelle de l'agence et le nom de son garant financier. Ils doivent figurer sur tous ses documents, y compris son site internet.

Ce que fait un gestionnaire#

Le mandat de gestion couvre, en général, quatre grands domaines.

La mise en location

• Estimation du loyer au regard du marché dieppois et des contraintes légales (gel des loyers pour les logements F et G, par exemple).
• Vérification des diagnostics obligatoires : DPE, électricité, gaz, plomb, état des risques.
• Diffusion des annonces, organisation des visites.
• Sélection du locataire, dans le respect de la liste limitative des pièces justificatives qu'on peut lui demander (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015).
• Rédaction du bail conforme au bail type, état des lieux d'entrée, remise des clés.

La gestion courante

• Appel et encaissement des loyers et charges.
• Révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL), lorsque le bail le prévoit et que la loi l'autorise.
• Régularisation annuelle des charges récupérables.
• Délivrance des quittances.
• Reversement des loyers au propriétaire et compte rendu de gestion périodique.

La gestion technique

• Traitement des demandes du locataire.
• Commande et suivi des petites interventions (plombier, électricien, serrurier) dans la limite fixée par le mandat.
• Pour les travaux plus importants : devis, accord du propriétaire, suivi.
• Déclaration des sinistres auprès des assurances.
• Relation avec le syndic lorsque le logement est en copropriété.

La gestion des situations difficiles

• Relances en cas d'impayé, mise en œuvre de la garantie (Visale, caution, assurance loyers impayés), transmission au commissaire de justice.
• Gestion des congés : congé du locataire, congé du bailleur pour vente, reprise ou motif légitime, dans les formes et délais légaux.
• État des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie dans les délais (un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon), avec retenues justifiées.

En fin d'année, le gestionnaire fournit un récapitulatif des loyers encaissés et des charges payées, qui sert à la déclaration de revenus fonciers.

Ce que ne fait pas un gestionnaire#

C'est souvent là que naissent les malentendus.

• Il ne garantit pas le paiement des loyers par lui-même. S'il propose une assurance loyers impayés, c'est un contrat d'assurance distinct, avec ses conditions et ses exclusions.
• Il ne décide pas des gros travaux à votre place, sauf urgence et dans les limites du mandat. Les décisions qui engagent votre patrimoine vous reviennent.
• Il n'est pas votre conseiller fiscal. Il vous transmet les éléments chiffrés ; le choix entre micro-foncier et régime réel, ou l'optimisation de votre situation, relève de votre expert-comptable ou de votre conseiller.
• Il ne remplace pas le syndic dans une copropriété. Il représente vos intérêts de copropriétaire bailleur, peut assister aux assemblées générales si vous lui donnez pouvoir, mais il ne gère pas l'immeuble.
• Il ne fait pas de miracle sur un logement inadapté. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 ; un gestionnaire sérieux vous le dira, et vous proposera un plan de travaux.

Les honoraires#

Deux types d'honoraires coexistent.

Les honoraires de gestion courante, payés par le propriétaire. Ils sont libres, et s'expriment généralement en pourcentage des sommes encaissées (loyer et charges). Le taux varie selon l'étendue des services. Comparez à périmètre égal : certains contrats incluent la gestion technique et la déclaration des sinistres, d'autres les facturent en plus.

Les honoraires de mise en location, partagés entre propriétaire et locataire. Ceux facturés au locataire sont plafonnés par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 1er août 2014, revalorisés chaque année selon l'IRL. Pour les baux signés à compter du 1er janvier 2026 :

La part du propriétaire ne peut pas être inférieure à celle du locataire. Le classement de la commune dépend de la liste des zones tendues, élargie en 2023 à de nombreuses communes touristiques : votre gestionnaire doit vous indiquer le plafond applicable à votre bien.

Ajoutez éventuellement le coût de l'assurance loyers impayés, si vous la souscrivez.

Fiscalement, en location nue au régime réel, les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel. Au micro-foncier, ils sont compris dans l'abattement de 30 %.

Gérer seul ou déléguer : les bons critères#

Gérer seul est parfaitement possible, et beaucoup de propriétaires le font bien. Trois questions aident à décider :

1. Êtes-vous disponible et proche ? Un propriétaire qui vit à Lille ou à Paris et doit gérer une fuite d'eau un vendredi soir à Dieppe découvre vite le prix de la distance.
2. Maîtrisez-vous le cadre juridique ? La loi du 6 juillet 1989 a été modifiée à de très nombreuses reprises ; depuis 2022, s'y sont ajoutés le gel des loyers des passoires thermiques, le calendrier d'interdiction de location et la procédure d'impayés réformée en 2023. Une erreur dans un congé ou une révision de loyer peut coûter cher.
3. Quel est votre rapport au temps et au conflit ? Sélection, relances, litiges de fin de bail : c'est du temps, et parfois de la tension.

Si la réponse est « non » à l'une de ces questions, la délégation a du sens.

Comment choisir son gestionnaire#

• Proximité réelle : une agence présente sur place, qui connaît les quartiers, le Pollet, le centre, Neuville, Janval, les Bruyères, et les artisans.
• Transparence : un compte rendu de gestion clair, un accès en ligne aux documents, des honoraires lisibles.
• Réactivité : demandez quel est le délai de réponse à un locataire, et qui répond pendant les congés.
• Compétence juridique : comment l'agence gère-t-elle un impayé, un congé pour vente, une demande de travaux de décence ?
• Vision globale : un gestionnaire qui peut aussi vous conseiller sur la vente, la location saisonnière ou la copropriété vous évite de multiplier les interlocuteurs.

Ce que fait AMARYM pour la gestion locative à Dieppe#

Notre agence de Dieppe gère des logements sur toute l'agglomération et la côte jusqu'à Criel-sur-Mer. Notre approche de la gestion locative à Dieppe repose sur trois engagements :

• Un interlocuteur dédié, joignable, épaulé par le réseau de nos cinq agences pour qu'aucun dossier ne reste en suspens, y compris l'été.
• Une transparence complète : compte rendu de gestion, quittances, factures et documents du bien consultables en ligne.
• Une expertise juridique en interne, partagée avec notre service syndic, pour sécuriser chaque bail, chaque révision, chaque congé et chaque procédure.

Et parce qu'un patrimoine évolue, nos équipes transaction et location saisonnière sont là le jour où vous envisagez de vendre ou de changer de mode de location.

Pour la location à l'année, notre formule s'appelle Gestion Traditionnelle. Pour les besoins de logement temporaires (mission, formation, stage), Mobility encadre la location en bail mobilité.