Dégât des eaux en copropriété à Dieppe : convention IRSI, recherche de fuite, qui gère et qui paie

La convention IRSI : un accord entre assureurs#

La convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI), en vigueur depuis le 1er juin 2018, est un accord entre les compagnies d'assurance adhérentes. Elle s'applique aux dégâts des eaux et aux incendies survenant dans des immeubles d'habitation ou mixtes, lorsqu'au moins deux assureurs sont concernés.

Son objectif est de simplifier et d'accélérer l'indemnisation : un seul assureur prend le dossier en main, et les recours entre assureurs sont encadrés par des barèmes.

Point essentiel : c'est une convention entre assureurs. Elle ne lie pas les copropriétaires ni les occupants, qui conservent leurs droits et leurs recours de droit commun. Mais en pratique, c'est elle qui détermine qui vous indemnise et dans quel délai.

Les seuils : trois situations#

La convention distingue selon le montant des dommages, appréciés local par local :

L'assureur gestionnaire#

Pour chaque local sinistré, un assureur gestionnaire est désigné. C'est en principe :

• l'assureur de l'occupant du local, qu'il soit locataire ou copropriétaire occupant ;
• à défaut (local vacant, occupant non assuré, location saisonnière), l'assureur du propriétaire non occupant ;
• à défaut, l'assureur de l'immeuble, souscrit par le syndicat.

Pour les parties communes endommagées, l'assureur gestionnaire est celui de l'immeuble.

Chaque occupant déclare donc le sinistre à son propre assureur, même si la fuite vient de chez le voisin.

La recherche de fuite#

C'est souvent le point de blocage. Tant que l'origine de la fuite n'est pas trouvée, rien ne peut être réparé, et les dommages s'aggravent.

Dans le cadre de la convention, la recherche de fuite est organisée par l'assureur gestionnaire du local où elle est engagée, qui en assume en principe le coût initial. Les techniques non destructives (caméra thermique, gaz traceur, contrôle d'humidité) sont privilégiées ; les investigations destructives (ouverture de cloisons, de faux plafonds) posent plus de difficultés de prise en charge.

Dans une copropriété, la recherche suppose souvent d'accéder à plusieurs logements. Le syndic joue alors un rôle clé : informer les occupants, organiser les accès, coordonner les intervenants. En cas de refus persistant d'un occupant, une ordonnance du juge des référés peut être nécessaire.

Quand la fuite vient des parties communes#

Si la fuite provient d'une partie commune (colonne montante, descente d'eaux pluviales, toiture, terrasse, canalisation enterrée), la situation change :

• la réparation de l'élément commun relève du syndicat des copropriétaires, donc du syndic, qui la fait exécuter et la finance sur le budget de la copropriété ;
• le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes (article 14 de la loi de 1965) ;
• l'assurance de l'immeuble intervient pour les dommages, selon les règles de la convention entre assureurs.

Un syndic qui tarde à réparer une colonne fuyarde engage la responsabilité du syndicat, voire la sienne.

Le cas particulier des immeubles de la Reconstruction#

À Dieppe, de nombreux immeubles du front de mer et du centre datent de la Reconstruction. Leurs réseaux d'origine (colonnes en fonte ou en acier galvanisé, descentes, évacuations) arrivent souvent en fin de vie. Les dégâts des eaux à répétition sont un signal : ils doivent conduire à un diagnostic des réseaux et à leur intégration au plan pluriannuel de travaux.

Remplacer une colonne d'eau dans un immeuble occupé est un chantier délicat : accès à chaque logement, coupures d'eau, reprises de finitions. Mieux vaut le programmer que le subir à la suite d'un sinistre.

Les bons réflexes pour un copropriétaire#

1. Couper l'eau si la fuite vient de chez vous, prévenir le voisin et le syndic.
2. Déclarer le sinistre à votre assureur dans le délai du contrat, en général cinq jours ouvrés.
3. Remplir un constat amiable de dégât des eaux avec les autres occupants concernés.
4. Photographier les dommages et conserver les justificatifs.
5. Faciliter l'accès pour la recherche de fuite.
6. Vérifier votre assurance : un copropriétaire bailleur doit avoir une assurance de propriétaire non occupant (PNO) ; un locataire, une assurance habitation.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Dieppe#

Notre agence de Dieppe gère des copropriétés de toutes époques dans l'agglomération. En tant que syndic de copropriété à Dieppe, nous traitons les dégâts des eaux avec méthode :

• une réactivité immédiate : prise en compte du signalement, information des occupants concernés, organisation des accès ;
• la coordination de la recherche de fuite avec les assureurs et les entreprises ;
• la réparation rapide des éléments communs défaillants, et la déclaration à l'assureur de l'immeuble ;
• un suivi jusqu'à l'indemnisation, consultable sur l'extranet ;
• une analyse des sinistres répétés, pour programmer le remplacement des réseaux dans le plan pluriannuel de travaux.