Vendre un appartement en copropriété à Dieppe : charges, travaux votés, fonds de travaux, qui paie quoi ?

Le principe : celui qui est copropriétaire quand la somme est exigible#

L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose la règle de base, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires :

• les provisions du budget prévisionnel (charges courantes) sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles ;
• les provisions pour travaux hors budget, votés en assemblée générale, incombent également à celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité, c'est-à-dire à la date fixée par l'assemblée pour chaque appel ;
• le trop ou moins perçu sur les provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation.

Concrètement, si une assemblée a voté en juin un ravalement payable en trois appels (octobre, janvier, avril), et que la vente est signée en décembre : le vendeur paie l'appel d'octobre, l'acquéreur ceux de janvier et d'avril.

La convention entre vendeur et acquéreur#

Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans la promesse puis dans l'acte. Par exemple :

• le vendeur prend en charge l'intégralité des travaux votés avant la vente, même ceux appelés après ;
• les parties partagent les charges courantes au prorata temporis du trimestre en cours ;
• l'acquéreur rembourse au vendeur sa quote-part du fonds de travaux.

Ces conventions sont fréquentes et utiles, mais elles ne valent qu'entre les parties. Le syndicat continue de réclamer chaque somme à celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité. Le notaire organise alors les remboursements entre vendeur et acquéreur lors de l'acte.

Conseil : négociez ces points au stade de la promesse, à partir des procès-verbaux et du pré-état daté. Un acquéreur qui découvre un ravalement voté de 8 000 € par lot après avoir signé n'a plus guère de levier.

Le fonds de travaux#

Les cotisations versées au fonds de travaux (article 14-2-1 de la loi de 1965) sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Elles ne sont pas remboursées au vendeur.

En pratique, l'acquéreur hérite d'un lot dont la quote-part de fonds de travaux est déjà constituée : c'est un avantage pour lui. Les parties peuvent donc convenir que l'acquéreur rembourse au vendeur cette quote-part, en plus du prix. Le montant figure dans les documents de vente.

L'emprunt collectif#

Depuis l'été 2025, une copropriété peut souscrire un emprunt collectif à adhésion automatique pour financer ses travaux (articles 26-4 et suivants de la loi de 1965). Chaque copropriétaire participant rembourse sa quote-part via ses charges.

En cas de vente :

• la charge du remboursement est transférée à l'acquéreur, sans accord de la banque ni de la caution ;
• l'état daté mentionne le montant restant dû par le vendeur ;
• le vendeur peut aussi rembourser par anticipation, et l'acquéreur lui verser un montant équivalent en plus du prix.

Pour l'acquéreur, c'est une charge à intégrer à son budget ; pour le vendeur, un point de négociation.

Les documents : pré-état daté et état daté#

Au stade de la promesse, l'article L721-2 du CCH impose de communiquer à l'acquéreur une série d'informations financières : charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, état global des impayés, montant du fonds de travaux rattaché au lot. Ces informations sont souvent regroupées dans un pré-état daté.

Le pré-état daté n'est ni obligatoire sous cette forme ni plafonné : il peut être établi par le syndic, moyennant des honoraires libres, ou par le vendeur lui-même à partir des documents de la copropriété.

Avant l'acte, le notaire demande au syndic l'état daté (article 5 du décret de 1967). Il précise les sommes restant dues par le vendeur au syndicat, celles dont le syndicat pourrait être débiteur envers lui, et celles qui incomberont à l'acquéreur. Ses honoraires sont plafonnés à 380 € TTC et sont à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi de 1965).

Les impayés du vendeur : l'opposition du syndic#

Si le vendeur doit des charges, le syndicat est protégé : après avoir reçu l'avis de mutation du notaire, le syndic peut former opposition au versement du prix (article 20 de la loi de 1965) pour obtenir le paiement des sommes dues. Le notaire retient alors ces sommes sur le prix de vente.

Après la vente#

Le notaire notifie la vente au syndic. L'acquéreur doit communiquer au syndic ses coordonnées et, s'il le souhaite, son accord pour les notifications électroniques, devenues le mode de droit commun depuis le décret du 22 décembre 2025. C'est aussi le moment de souscrire l'assurance responsabilité civile du copropriétaire, obligatoire (article 9-1 de la loi de 1965).

Exemple à Dieppe#

Un deux-pièces sur le front de mer, vendu avec signature de l'acte le 15 décembre.

• Provision de charges du 4e trimestre, exigible le 1er octobre : vendeur.
• Ravalement voté en juin, trois appels de 2 500 € (1er octobre, 1er janvier, 1er avril) : vendeur pour octobre, acquéreur pour janvier et avril, sauf convention contraire. Ici, les parties conviennent que le vendeur prend en charge l'ensemble, ce qui se traduit par une baisse du prix équivalente.
• Fonds de travaux attaché au lot : 1 100 €, que l'acquéreur accepte de rembourser au vendeur.
• Régularisation des comptes de l'exercice, approuvée en avril : au crédit ou au débit de l'acquéreur, sauf convention prévoyant un reversement au vendeur.
• État daté : 380 € TTC, à la charge du vendeur.

Ce que fait AMARYM pour vendre à Dieppe#

Notre agence de Dieppe prépare chaque vente de lot de copropriété en amont :

• réunion des documents de copropriété dès la mise en vente, et lecture des procès-verbaux pour identifier les travaux votés ;
• simulation de la répartition des charges et travaux entre vendeur et acquéreur ;
• négociation de ces points au stade de l'offre et de la promesse ;
• appui de AMARYM Le Syndic, qui connaît le fonctionnement des copropriétés dieppoises de l'intérieur.

Votre vente peut être confiée en Grand Large Simple ou en Grand Large Exclusif.