Logement F ou G au Tréport : gel des loyers, interdiction de louer, que faire en 2026 ?

Le calendrier, inchangé#

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, a fixé un niveau de performance énergétique minimale dans la définition du logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Un logement qui ne l'atteint pas ne peut plus être proposé à la location à titre de résidence principale, nue ou meublée :

Malgré les débats de 2025 et une proposition de loi votée au Sénat prévoyant des assouplissements ciblés, aucune de ces dates n'a été modifiée à ce jour. Parier sur un report général serait risqué.

L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Elle ne concerne pas la location saisonnière (qui a son propre calendrier depuis la loi Le Meur) ni les résidences secondaires.

Le gel des loyers, depuis 2022#

Avant même l'interdiction, la loi a gelé les loyers des passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022, pour un logement classé F ou G :

• pas de révision annuelle du loyer selon l'IRL en cours de bail ;
• pas d'augmentation lors du renouvellement du bail ;
• pas de hausse entre deux locataires, en relocation.

Ce gel s'applique en métropole, à tous les baux de résidence principale, nus ou meublés.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026#

La méthode de calcul du DPE a été modifiée au 1er janvier 2026, notamment par l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire. Résultat : selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sont sortis des classes F et G sans aucun travaux. Les logements chauffés à l'électricité sont les principaux bénéficiaires, c'est précisément le profil d'une grande partie du parc locatif du Tréport.

Ce qu'il faut faire : si votre DPE a été réalisé avant le 1er janvier 2026, faites-le recalculer via le service en ligne de l'ADEME, à partir du numéro du diagnostic d'origine. L'opération est gratuite et produit une attestation de changement d'étiquette. La validité du DPE initial (dix ans pour les DPE établis depuis le 1er juillet 2021) n'est pas modifiée.

Une seconde révision du calcul a été annoncée pour 2027, qui pourrait faire sortir quelque 125 000 logements supplémentaires des classes F et G. Elle n'était pas publiée au Journal officiel à l'heure où nous écrivons.

Logement reclassé : peut-on revaloriser le loyer ?#

C'est la question la plus fréquente depuis janvier.

• En cours de bail : non. Le gouvernement a indiqué que la révision du loyer reste impossible pendant le bail en cours, même si le logement n'est plus classé F ou G.
• Au renouvellement du bail : oui, sous conditions. Une révision est envisageable lors d'un renouvellement exprès (pas d'une reconduction tacite), à condition de disposer d'une attestation de changement d'étiquette ou d'un nouveau DPE valide montrant que le logement n'est plus F ou G. L'attestation doit être jointe au DPE d'origine, lui-même encore valide.
• En relocation : le loyer d'un logement qui n'est plus F ou G peut de nouveau évoluer, dans les limites applicables à la commune.

Les procédures de renouvellement avec réévaluation de loyer sont encadrées (article 17-2 de la loi de 1989 : proposition au moins six mois avant l'échéance, références de loyers comparables). Faites-vous accompagner.

Votre logement est toujours G : ce qui se passe#

Si le logement est vacant : il ne peut pas être reloué en résidence principale tant qu'il n'a pas atteint au moins la classe F. Le relouer exposerait le bailleur à une action du locataire.

Si le logement est occupé : le bail en cours se poursuit jusqu'à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé ni tacitement reconduit en l'état. Surtout, le locataire peut exiger la mise en conformité du logement au titre de la décence. À défaut d'accord, il peut saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux.

Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire au seul motif que le logement est classé G : les motifs de congé restent limitativement énumérés (reprise, vente, motif légitime et sérieux, article 15).

Les dérogations#

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 prévoit des exceptions à l'obligation de performance minimale, dans deux cas principaux :

• Contraintes architecturales ou patrimoniales : lorsque les travaux nécessaires sont incompatibles avec les prescriptions applicables au bâtiment (immeuble protégé, site patrimonial).
• Copropriété : lorsque le bailleur a réalisé les travaux possibles sur ses parties privatives, et a accompli les diligences nécessaires pour faire inscrire et voter en assemblée générale les travaux sur les parties communes, sans succès.

Ces dérogations ne sont pas automatiques : il revient au bailleur de les prouver. En copropriété, conservez les courriers au syndic demandant l'inscription des résolutions, les convocations et les procès-verbaux montrant le refus ou l'absence de majorité.

Le plan d'action pour un bailleur, en six étapes#

1. Recalculer le DPE selon la méthode 2026. C'est gratuit, et cela peut suffire.
2. Si le logement reste F ou G, commander un audit énergétique ou faire appel à un conseiller France Rénov' (gratuit) pour identifier les travaux prioritaires.
3. Prioriser les travaux efficaces dans un logement chauffé à l'électricité : remplacement des convecteurs par des émetteurs performants ou une pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, menuiseries, isolation des murs par l'intérieur, ventilation.
4. Mobiliser les aides : MaPrimeRénov' (accessible aux bailleurs qui louent en résidence principale), certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro. Au régime réel des revenus fonciers, les travaux d'amélioration énergétique sont déductibles et peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites.
5. En copropriété, agir en assemblée générale : demander au syndic d'inscrire les travaux collectifs à l'ordre du jour, s'appuyer sur le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, et sur l'emprunt collectif désormais possible sans unanimité.
6. Programmer les travaux au départ du locataire, ou en accord avec lui pendant le bail, en respectant les règles sur les travaux en cours de bail.

Cas pratique : un deux-pièces de la ville haute#

Un deux-pièces de 42 m² dans un petit immeuble ancien du Tréport, chauffé par convecteurs, simple vitrage. DPE 2023 : G. Le locataire a donné congé pour fin 2026.

• Recalcul DPE 2026 : le logement passe en F. Il peut donc être reloué en 2027, mais seulement jusqu'au 1er janvier 2028, et son loyer reste gelé.
• Travaux envisagés : radiateurs à inertie programmables, chauffe-eau thermodynamique, double vitrage (avec accord de la copropriété sur l'aspect des menuiseries), VMC hygroréglable. Budget de l'ordre de 12 000 à 15 000 €, partiellement couvert par les aides.
• Résultat attendu : classe D selon l'audit, ce qui sécurise la location au-delà de 2034 et permet de revaloriser le loyer à la relocation.
• Fiscalité : en location nue au réel, les travaux sont déductibles et créent un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle prévue par la loi.

Le bon calendrier : réaliser les travaux entre le départ du locataire et la relocation, plutôt que relouer en F pour un an.

Ce que fait AMARYM pour les bailleurs du Tréport#

Notre agence du Tréport gère des logements au Tréport, à Eu et à Mers-les-Bains. Pour les biens classés F ou G, la gestion locative au Tréport inclut :

• la vérification et le recalcul du DPE selon la méthode 2026 ;
• un plan de travaux priorisé et chiffré, avec des artisans locaux, calé sur le calendrier du bail ;
• le suivi des aides et la transmission des justificatifs à votre expert-comptable ;
• l'action en copropriété, en lien avec notre service syndic, pour faire inscrire et voter les travaux collectifs, ou documenter les diligences ouvrant droit à dérogation ;
• la sécurisation juridique des renouvellements et réévaluations de loyer.

Pour les bailleurs dont le logement est classé F ou G, GAMO est notre offre de rénovation énergétique pour continuer à louer : nous l'articulons avec la gestion du bail pour que les travaux s'insèrent dans le calendrier locatif.