Changer de syndic au Tréport : la procédure pas à pas en 2026

Comprendre ce qu'est le mandat de syndic#

Le syndic n'est pas le propriétaire de l'immeuble, ni son employeur. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Son contrat est un mandat à durée déterminée, d'une durée maximale de trois ans (article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), renouvelable par décision d'assemblée générale.

Trois conséquences pratiques :

1. Le syndic ne se reconduit jamais tacitement. Chaque fin de mandat impose un vote.
2. Le contrat de syndic est un contrat-type obligatoire depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : la structure, les prestations incluses dans le forfait et la liste limitative des « prestations particulières » facturables en plus sont fixées par la réglementation. Ce cadre a été complété par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, notamment pour intégrer le suivi des emprunts collectifs parmi les prestations rémunérées spécifiquement.
3. Le syndicat peut mettre fin au mandat avant terme, mais uniquement dans les conditions prévues par la loi (voir point 6).

Le bon moment : anticiper la fin du mandat#

La voie la plus simple et la plus sûre consiste à ne pas renouveler le syndic à l'échéance de son contrat. Concrètement, l'assemblée générale qui se tient dans les mois précédant la fin du mandat doit avoir à son ordre du jour :

• une résolution de désignation d'un nouveau syndic (avec son projet de contrat),
• éventuellement une résolution de renouvellement du syndic sortant, pour que les copropriétaires puissent réellement choisir.

Repérez la date de fin de mandat dans le contrat en cours. Elle figure obligatoirement en première page du contrat-type. Au Tréport, beaucoup d'AG se tiennent au printemps, avant la saison ; si le mandat expire en juin, le travail de mise en concurrence doit commencer dès l'automne précédent.

La mise en concurrence : une obligation, pas une option#

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant chaque désignation ou renouvellement. Le conseil syndical peut proposer de s'en dispenser, mais uniquement si l'assemblée générale l'a décidé à la majorité de l'article 25 lors de l'AG précédente.

En pratique :

• Le conseil syndical sollicite au moins deux ou trois cabinets et récupère des projets de contrat établis sur le contrat-type, ce qui permet une comparaison ligne à ligne.
• Il vérifie pour chaque candidat les éléments de solvabilité et de conformité : carte professionnelle portant la mention « Syndic de copropriété » délivrée par la CCI (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970), garantie financière couvrant les fonds détenus, assurance de responsabilité civile professionnelle.
• Il peut demander des références de copropriétés comparables gérées dans le secteur.

Le conseil syndical rend ensuite un avis écrit, joint à la convocation. Ce n'est pas une formalité : c'est ce document qui fonde le vote des copropriétaires.

Inscrire la question à l'ordre du jour#

Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent être votées (article 13 du décret de 1967). Deux cas :

Le syndic accepte d'inscrire la question. Il doit le faire si le conseil syndical ou un copropriétaire le lui demande par écrit avant l'envoi de la convocation (article 10 du décret). La demande doit être accompagnée du projet de contrat du candidat, qui sera joint à la convocation (article 11).

Le syndic traîne ou refuse. Deux leviers existent :

• Le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent mettre le syndic en demeure de convoquer une AG. Faute de réponse sous huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même (article 8 du décret).
• À défaut de conseil syndical, tout copropriétaire peut solliciter du président du tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur chargé de convoquer.

Le délai de convocation est de 21 jours minimum avant l'AG (article 9 du décret). Depuis le décret n° 2025-1292, la notification électronique devient le mode de droit commun pour les copropriétaires ayant accepté ce mode : l'envoi postal est désormais l'exception. Vérifiez que votre accord de notification par voie électronique est bien enregistré, sinon votre convocation partira en lettre recommandée.

Le vote : quelle majorité ?#

La désignation du syndic se vote à la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Ce n'est pas la majorité des présents.

Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (majorité des présents et représentés), c'est la « passerelle » de l'article 25-1.

Au Tréport, où une grande partie des lots sont des résidences secondaires, le taux de présence physique est souvent faible. Trois outils permettent d'atteindre la majorité :

• le vote par correspondance (article 17-1 A de la loi de 1965), avec le formulaire réglementaire joint à la convocation ;
• la participation en visioconférence, si l'AG l'a autorisée ;
• les pouvoirs, dans la limite de trois par mandataire sauf si leurs voix cumulées restent sous 10 % (article 22).

Point technique important : l'AG doit voter la désignation d'un syndic et l'approbation de son contrat dans la même résolution. Un contrat non approuvé n'engage pas le syndicat.

Révoquer un syndic en cours de mandat : possible, mais risqué#

La révocation anticipée est prévue à l'article 18 V de la loi de 1965. Elle se vote également à la majorité de l'article 25, mais elle n'est valable sans indemnité qu'en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par le syndic. Le contrat-type prévoit d'ailleurs expressément que la résiliation par le syndicat pour manquement du syndic doit être précédée d'une mise en demeure restée infructueuse, et que l'AG doit se tenir au moins deux mois après.

Motifs généralement retenus par les tribunaux : absence de compte bancaire séparé, comptes non présentés à l'AG annuelle, défaut d'assurance de l'immeuble, inaction face à des impayés ou des sinistres, non-tenue de l'AG dans les délais. Un simple mécontentement ou une lenteur ne suffit pas : révoquer sans motif sérieux expose le syndicat au paiement des honoraires jusqu'au terme prévu, voire de dommages-intérêts.

Conseil pratique : documentez chaque manquement (courriers, mails, absence de réponse) et faites établir la mise en demeure par un professionnel. À défaut de motif solide, le non-renouvellement à échéance reste la voie la plus économique.

La transmission : l'article 18-2, votre meilleure garantie#

Une fois le nouveau syndic élu, l'ancien doit remettre :

• dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles, l'ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que les codes et données dématérialisées (article 18-2 de la loi de 1965) ;
• dans les deux mois : le solde des fonds après apurement des comptes, et l'état des comptes des copropriétaires.

Depuis la loi ELAN, le syndic sortant a aussi l'obligation de fournir les informations nécessaires à la mise à jour du registre national des copropriétés.

Si ces obligations ne sont pas respectées, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir la remise sous astreinte. Le syndic sortant qui conserve des fonds engage sa responsabilité et celle de son garant financier.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à la reprise d'une copropriété du Tréport#

Notre agence du Tréport reprend chaque année des copropriétés dans ce contexte. Trois engagements dès le premier jour :

Reprise comptable fiabilisée. Les comptes hérités sont repris et vérifiés par notre équipe comptable interne : rapprochement bancaire, pointage des impayés, contrôle des contrats de fournisseurs en cours. Un démarrage sain plutôt qu'un héritage subi.

Compte bancaire séparé, sans dérogation. Comme l'exige l'article 18 II de la loi de 1965, les fonds du syndicat sont placés sur un compte ouvert au nom de la copropriété. Grâce à l'open banking, le conseil syndical consulte en temps réel les mouvements, les pièces justificatives et les états de rapprochement depuis l'extranet.

Un gestionnaire dédié, joignable, épaulé par le réseau. Cinq agences de Dieppe à la Baie de Somme se relaient : le suivi ne s'interrompt pas en août, précisément quand la fréquentation des résidences balnéaires est à son maximum. Deux juristes en interne sécurisent les décisions et prennent position lorsqu'il faut le faire.

Le tout adossé à une garantie financière de 500 000 € (GALIAN Assurances) et une RC professionnelle MMA IARD.