Impayés de loyer : la procédure complète en 2026, du premier retard à l'expulsion

Avant tout : ce que le bailleur ne peut pas faire#

Commençons par les interdits, car les erreurs du bailleur peuvent se retourner contre lui.

• Pas d'expulsion « maison ». Changer les serrures, retirer les affaires du locataire, le contraindre à partir sans décision de justice : c'est une infraction pénale, sévèrement punie.
• Pas de coupure des fluides (eau, électricité, chauffage) pour faire pression.
• Pas de rétention du dépôt de garantie pour couvrir des loyers en cours de bail : il ne s'impute qu'à la fin.
• Pas de harcèlement. Les relances doivent rester mesurées et écrites.

Le seul chemin est la voie judiciaire, avec l'appui d'un commissaire de justice (anciennement huissier).

Étape 1, Réagir au premier retard (semaine 1 à 3)#

Le temps compte dès le premier jour.

• Contact immédiat : un appel ou un message, puis une relance écrite. Beaucoup d'impayés résultent d'un accident de vie (perte d'emploi, séparation, maladie) et se règlent par un échéancier si l'on agit tôt.
• Échéancier écrit si le locataire est de bonne foi : montant, dates, conséquences du non-respect.
• Vérifier les aides : si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS), la CAF ou la MSA doit être informée de l'impayé dans les conditions prévues, faute de quoi le versement peut être compromis. Si l'aide est versée directement au bailleur (tiers payant), elle continue de l'être pendant la procédure de maintien.

Étape 2, Activer les garanties (dès le deuxième mois)#

Selon ce qui a été prévu au bail :

• Caution personne physique : la mettre en demeure par lettre recommandée. La loi impose d'informer la caution du premier incident de paiement ; c'est aussi l'occasion d'obtenir un règlement rapide.
• Garantie Visale (Action Logement) : déclarer l'impayé dans les délais prévus par le contrat. Visale prend en charge les loyers et se charge ensuite du recouvrement auprès du locataire.
• Assurance loyers impayés : déclarer le sinistre selon les délais du contrat, souvent courts. L'assureur indemnise et pilote la procédure.

Un oubli de déclaration dans les délais peut faire perdre le bénéfice de la garantie. C'est l'une des premières causes de pertes évitables.

Étape 3, Le commandement de payer (délai de six semaines)#

Si l'impayé persiste, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

La loi du 27 juillet 2023 a modifié deux points essentiels :

• la clause résolutoire pour défaut de paiement est désormais obligatoire dans les baux d'habitation ;
• le délai laissé au locataire pour régulariser après le commandement est passé de deux mois à six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Le commissaire de justice signale par ailleurs la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque l'impayé atteint certains seuils, afin que le locataire puisse être accompagné.

Si le locataire règle la totalité de la dette dans les six semaines, la clause résolutoire ne joue pas. Sinon, le bailleur peut saisir le juge.

Étape 4, L'assignation et l'audience#

Le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (celui dont dépend la commune où se trouve le logement).

• L'assignation est notifiée au préfet, qui fait réaliser un diagnostic social et financier du locataire. Depuis 2023, l'audience ne peut avoir lieu qu'au moins six semaines après cette notification (contre deux mois auparavant).
• À l'audience, le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire et prononce l'expulsion, ou accorde des délais de paiement (jusqu'à trois ans). Depuis la réforme, il ne peut en principe accorder ces délais que si le locataire en fait la demande et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
• Le juge condamne le locataire au paiement de l'arriéré et d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ.

C'est souvent à cette étape que le calendrier dérape : les délais d'audiencement varient fortement d'un tribunal à l'autre.

Étape 5, L'exécution : commandement de quitter les lieux#

Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, notamment de mauvaise foi.

Faute de départ, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. Si le préfet refuse ou ne répond pas dans un délai de deux mois, la responsabilité de l'État peut être engagée, et le bailleur peut demander une indemnisation du préjudice subi.

La trêve hivernale#

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions (relogement du locataire assuré dans des conditions suffisantes, occupation illicite par voie de fait, logement sous arrêté de péril).

Point important : la trêve ne suspend pas la procédure. Commandement de payer, assignation, audience peuvent se tenir pendant l'hiver. Un bailleur qui attend le printemps pour agir perd, en réalité, une année entière.

Combien de temps, en réalité ?#

En cumulant les délais légaux les plus courts, six semaines après le commandement de payer, six semaines entre la notification au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, deux mois de réponse du préfet, on atteint environ huit mois hors trêve hivernale.

Les analyses de décisions récentes montrent qu'en pratique, la récupération du logement prend souvent de un à deux ans, principalement à cause des délais d'audiencement, du délibéré, et de la réponse de la préfecture au concours de la force publique. La réforme de 2023 a raccourci certains délais d'environ quatre semaines ; son effet sur la durée totale reste limité.

D'où l'importance des deux leviers sur lesquels le bailleur garde la main : agir sans attendre à chaque étape, et disposer d'une garantie qui prend le relais financier.

Prévenir plutôt que guérir#

• Sélectionner le locataire avec rigueur, en respectant la liste des pièces qu'on peut exiger (décret du 5 novembre 2015).
• Exiger une garantie : Visale (gratuite pour le bailleur et le locataire éligible), caution solide, ou assurance loyers impayés. Attention : on ne peut en principe pas cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf locataire étudiant ou apprenti.
• Suivre les paiements chaque mois, et relancer dès le premier jour de retard.
• Rédiger un bail conforme, avec une clause résolutoire correctement formulée.

Ce que fait AMARYM pour les bailleurs de la Baie de Somme#

Notre agence de Cayeux-sur-Mer et celle de Saint-Valery gèrent des logements dans toute la Baie de Somme et jusqu'à Ault. En matière d'impayés, la gestion locative à Cayeux-sur-Mer par AMARYM, c'est :

• un suivi des encaissements au jour le jour, et une relance dès le premier retard ;
• l'activation immédiate des garanties (Visale, caution, assurance), dans les délais contractuels ;
• un recouvrement piloté en interne avec nos juristes, en lien avec un réseau de commissaires de justice locaux ;
• une information transparente du propriétaire à chaque étape, sur l'extranet.

Notre service syndic applique la même logique au recouvrement des charges de copropriété : dans la majorité des cas, les impayés sont traités en interne, sans honoraires d'avocat.

La gestion des impayés fait partie intégrante de notre formule Gestion Traditionnelle, dédiée à la location à l'année.