Statut du bailleur privé 2026 : l'amortissement arrive en location nue

Le principe : un amortissement sur les revenus fonciers#

Le dispositif est codifié à l'article 31, I-1°, i et j du Code général des impôts. Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt, comme l'était le Pinel, mais d'une déduction : l'amortissement vient diminuer le revenu foncier imposable, au même titre que les charges.

Concrètement, le bailleur qui opte pour le statut :

• passe au régime réel des revenus fonciers pour le logement concerné ;
• déduit chaque année une fraction du prix d'acquisition (et des travaux, le cas échéant), selon un taux qui dépend du niveau de loyer pratiqué ;
• en contrepartie, s'engage à louer nu, à titre de résidence principale du locataire, à un loyer plafonné.

Les logements éligibles#

Deux catégories :

Les logements neufs (régime « i ») : logements acquis neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement.

Les logements anciens réhabilités (régime « j ») : logements situés dans un immeuble collectif, faisant l'objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, ou de travaux de réhabilitation lourde, ou de travaux assimilés à une construction neuve.

Période : les acquisitions (ou dépôts de permis de construire pour le neuf) réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.

Exclusions notables : les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et ceux labellisés par la Fondation du patrimoine ; les biens démembrés (sauf reprise par le conjoint survivant) ; le cumul avec certains dispositifs (Pinel, Denormandie, réductions outre-mer).

À Eu, où une partie du centre ancien se situe dans les abords de monuments historiques (le château, la collégiale Notre-Dame-et-Saint-Laurent), cette précision compte : l'exclusion vise les immeubles eux-mêmes protégés, pas ceux situés dans les abords. Mais les travaux en périmètre protégé sont soumis à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, ce qui peut allonger les délais et augmenter les coûts.

Les taux et les plafonds#

Assiette : le prix d'acquisition hors frais, augmenté des travaux le cas échéant. La part du terrain est fixée forfaitairement à 20 % ; l'assiette amortissable est donc de 80 %.

Taux annuels pour les logements neufs :

• loyer intermédiaire : 3,5 % ;
• loyer social : 4,5 % ;
• loyer très social : 5,5 %.

Pour les logements anciens réhabilités, les taux sont légèrement inférieurs. Les commentaires publiés pendant la discussion parlementaire et après l'adoption divergent sur les valeurs exactes ; vérifiez-les dans le texte promulgué et la doctrine administrative (BOFiP) avant de construire votre plan de financement.

Plafond annuel : 8 000 € d'amortissement par foyer fiscal, porté à 10 000 € si au moins la moitié des revenus locatifs concernés relève du loyer social, et à 12 000 € pour le très social.

Les engagements du bailleur#

• Durée : louer nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, avec une prise d'effet dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
• Loyer : respecter un plafond de loyer (intermédiaire, social ou très social), apprécié à la signature du bail. Les plafonds reprennent ceux du Pinel pour l'intermédiaire et de Loc'Avantages pour le social et le très social. En pratique, le loyer intermédiaire se situe sensiblement sous le loyer de marché dans les grandes villes ; dans des communes comme Eu, où les loyers de marché sont modérés, l'écart peut être faible voire nul.
• Ressources du locataire : respecter des plafonds de ressources, appréciés à la signature du bail.

En cas de rupture de l'engagement, le revenu foncier de l'année est majoré du total des amortissements déduits. Le surcoût d'impôt est calculé selon un système de quotient qui en atténue la progressivité, mais la reprise peut être lourde.

Le point clé : l'intérêt dépend du marché local#

Le statut du bailleur privé a été conçu pour les marchés tendus, où l'écart entre loyer de marché et loyer plafonné est important et où l'avantage fiscal compense le manque à gagner.

Sur notre littoral, le calcul est différent. Dans des communes où les loyers de marché sont proches des plafonds intermédiaires, l'engagement de loyer coûte peu, et l'amortissement est presque un gain net. C'est une situation potentiellement très favorable, à vérifier au cas par cas, en comparant le loyer de marché du logement et le plafond applicable à la commune.

Exemple chiffré à Eu#

Hypothèses illustratives :

• appartement ancien de 60 m² dans un immeuble collectif du centre, acquis 110 000 € ;
• travaux de rénovation (énergétique, électricité, cuisine, salle d'eau) : 40 000 €, soit 36 % du prix d'acquisition ;
• coût total : 150 000 € ; assiette amortissable : 80 % × 150 000 = 120 000 € ;
• loyer intermédiaire, taux d'amortissement retenu pour l'exemple : 3 % ;
• loyer annuel : 7 200 € ; charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion, intérêts) : 3 000 €.

Revenu foncier avant amortissement : 7 200 − 3 000 = 4 200 €.
Amortissement : 120 000 × 3 % = 3 600 € (sous le plafond de 8 000 €).
Revenu foncier imposable : 600 €, au lieu de 4 200 €.

Pour un foyer imposé à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux (taux maintenu pour les revenus fonciers en 2026), l'économie annuelle est d'environ 1 700 €, soit plus de 15 000 € sur les neuf ans d'engagement.

L'exemple est simplifié : il ne prend pas en compte la déduction des travaux eux-mêmes, l'imputation éventuelle d'un déficit foncier, ni le traitement fiscal de l'amortissement à la revente, qui doit être vérifié dans les textes d'application. Il montre surtout que, sur un marché à loyers modérés, le dispositif peut être pertinent.

Statut du bailleur privé ou location meublée ?#

La question se posera souvent. Quelques repères :

• La location meublée au réel permet aussi d'amortir, sans plafond de loyer ni engagement de durée, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025, et les revenus de location meublée supportent depuis 2026 une CSG relevée (prélèvements sociaux à 18,6 %), alors que les revenus fonciers restent à 17,2 %.
• La location nue offre une plus grande stabilité des locataires (bail de trois ans) et une gestion plus légère.
• Le statut du bailleur privé impose un engagement de neuf ans et des plafonds, mais sur un marché comme celui d'Eu, ces contraintes peuvent être peu pénalisantes.

Le choix dépend de votre situation fiscale, de votre horizon et du bien. Il se fait avec votre conseiller ou votre expert-comptable.

Ce que fait AMARYM pour les investisseurs à Eu et sur le littoral#

Pour un projet d'investissement en location nue, nos équipes de gestion locative à Eu et au Tréport vous accompagnent :

• recherche du bien avec notre service transaction, en ciblant les immeubles collectifs où un programme de travaux à 30 % est réaliste ;
• estimation du loyer de marché et comparaison avec les plafonds applicables, pour mesurer le coût réel de l'engagement ;
• coordination des travaux avec des artisans locaux, et dialogue avec la copropriété le cas échéant ;
• gestion locative sur la durée de l'engagement, avec vérification des plafonds de ressources à chaque nouveau bail et transmission des éléments à votre expert-comptable.

Une fois le logement loué, il est géré dans le cadre de notre formule Gestion Traditionnelle, dédiée à la location à l'année. Si des travaux énergétiques sont nécessaires, GAMO, notre offre de rénovation énergétique pour continuer à louer, prend le relais.