Réviser le loyer avec l'IRL en 2026 : le calcul, les délais et les pièges
L'indice de référence des loyers a progressé de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Comment l'appliquer correctement à un bail de Saint-Valery-sur-Somme, ce que le bailleur peut réclamer, et les cas où la révision est interdite.
Chaque année, des milliers de bailleurs oublient de réviser leur loyer, ou le font mal : mauvais indice, mauvais trimestre, rétroactivité réclamée à tort. À Saint-Valery-sur-Somme, au Crotoy ou à Cayeux-sur-Mer, où la location à l'année est souvent l'affaire de propriétaires particuliers, ces erreurs sont fréquentes, et elles se paient en contestation ou en manque à gagner.
La révision annuelle est pourtant simple quand on en connaît les règles. Voici le calcul, avec les indices 2026, et les situations où elle est interdite.
La révision n'est possible que si le bail la prévoit#
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise la révision annuelle du loyer uniquement si le bail comporte une clause de révision. Sans clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.
La clause précise :
- la date de révision, généralement la date anniversaire du bail ;
- le trimestre de référence de l'indice, qui doit être le dernier publié à la date de signature du bail, sauf autre trimestre expressément prévu.
La règle vaut pour la location nue comme pour la location meublée à titre de résidence principale.
L'indice : l'IRL publié par l'Insee#
L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'Insee. Il correspond à la moyenne sur douze mois de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
| Trimestre | Valeur | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % |
Après deux années de hausse modérée, l'IRL reste sur une progression faible, très loin des hausses de 3,5 % plafonnées de 2022-2023.
La formule#
Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente)
Exemple. Un appartement de Saint-Valery-sur-Somme loué 700 € hors charges, bail signé en septembre, trimestre de référence : le 2e trimestre.
Révision de septembre 2026 :
700 × (148,37 ÷ 146,68) = 708,07 € hors charges.
La révision ne porte que sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges évoluent selon les dépenses réelles, avec régularisation annuelle.
Le délai : un an, sans rétroactivité#
Depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour en manifester la volonté.
- S'il la demande dans l'année, la révision prend effet à la date de sa demande, et non à la date anniversaire : il n'y a pas de rétroactivité.
- S'il laisse passer le délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée.
En pratique, un bailleur qui « oublie » une révision perd définitivement la hausse de l'année concernée. Il ne peut pas réclamer un rappel sur plusieurs années.
Conseil : informez le locataire par écrit, avec le calcul détaillé, quelques semaines avant la date de révision.
Les cas où la révision est interdite#
Les logements classés F ou G. Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute révision, toute majoration et tout complément de loyer pour les logements classés F ou G au DPE. Si le logement a été reclassé en E ou mieux grâce à la réforme du DPE de 2026, le gouvernement a précisé que la révision en cours de bail reste impossible ; elle redevient envisageable au renouvellement ou à la relocation, sur la base d'un DPE ou d'une attestation à jour.
L'absence de clause de révision dans le bail.
Le bail qui prévoit un autre mécanisme non conforme : une clause indexant le loyer sur un autre indice est réputée non écrite pour la part qui excède l'IRL.
Révision, réévaluation, relocation : trois choses différentes#
- La révision annuelle (article 17-1) applique mécaniquement l'IRL.
- La réévaluation au renouvellement (article 17-2) permet, sous conditions strictes, de proposer un nouveau loyer lorsque le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, avec des références de loyers comparables, au moins six mois avant la fin du bail en location nue.
- La relocation à un nouveau locataire : le loyer est libre, sauf dans les communes où s'applique l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, et sauf pour les logements F et G.
Ce que fait AMARYM pour la gestion locative en Baie de Somme#
Nos agences de Saint-Valery-sur-Somme et de Cayeux-sur-Mer gèrent des logements à l'année dans toute la baie. Dans notre gestion locative, la révision du loyer n'est jamais oubliée :
- suivi automatique des dates de révision et des indices de chaque bail ;
- courrier au locataire avec le calcul détaillé ;
- vérification du DPE avant toute révision, pour respecter le gel des logements F et G ;
- conseil au renouvellement ou à la relocation sur le loyer de marché.
Ces services sont inclus dans Gestion Traditionnelle, notre formule de location à l'année.
Vos questions.
Quelle est la valeur de l'IRL du 2e trimestre 2026 ?
148,37, soit une hausse de 1,15 % sur un an, selon l'Insee (publication du 10 juillet 2026).
Le bailleur peut-il réclamer une révision oubliée les années précédentes ?
Non. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée, et la révision demandée ne prend effet qu'à compter de sa demande, sans rétroactivité.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut être ni révisé, ni augmenté au renouvellement, ni lors d'un changement de locataire.
Vous louez en Baie de Somme ?
AMARYM vous propose une estimation gratuite du loyer de votre bien et la présentation de notre mandat de gestion. Rendez-vous sur notre page Gestion locative à Saint-Valery-sur-Somme ou à notre agence de Saint-Valery-sur-Somme.
Sources et références
- Insee, « Indice de référence des loyers, 2e trimestre 2026 » (10 juillet 2026)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-1 (révision), 17-2 (réévaluation au renouvellement), 25-9 (meublé)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), art. 159 (gel des loyers F et G)
- Meilleurtaux, « DPE reclassé : quand le propriétaire peut réviser le loyer » (août 2026)
AMARYM, SARL au capital de 20 000 €, RCS Amiens 821 752 052, carte professionnelle CPI 80032016000011009 « Transaction » et « Gestion immobilière » délivrée par la CCI Littoral Hauts-de-France, garantie financière 220 000 € GALIAN-SMABTP, RC professionnelle GALIAN-SMABTP. Article d'information générale.
