Location nue ou meublée en Baie de Somme : le comparatif 2026
Durée du bail, dépôt de garantie, congé, fiscalité, CSG, plus-value : deux régimes qui n'ont plus grand-chose en commun. Comment choisir pour un logement loué à l'année à Saint-Valery ou au Crotoy.
En Baie de Somme, la location à l'année est souvent l'angle mort des discussions immobilières. On parle beaucoup de résidences secondaires et de locations de vacances. Pourtant, Saint-Valery, Le Crotoy et Cayeux ont une population permanente qui cherche à se loger : enseignants, soignants, commerçants, artisans, saisonniers qui s'installent, jeunes retraités. Et la demande est forte, précisément parce qu'une partie du parc a basculé vers le tourisme.
Pour un propriétaire qui choisit la location à l'année, une question se pose d'emblée : louer nu ou meublé ? Longtemps, la réponse était surtout fiscale, le meublé l'emportait. En 2026, trois réformes successives ont rééquilibré les plateaux. Voici le comparatif complet.
Le cadre juridique : deux baux très différents#
Les deux régimes relèvent de la loi du 6 juillet 1989, mais avec des règles distinctes.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an ; 9 mois pour un étudiant (non reconductible) |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois dans certains cas, notamment en zone tendue) | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance, pour vente, reprise ou motif légitime | 3 mois avant l'échéance, mêmes motifs |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Charges | Provisions avec régularisation annuelle | Provisions avec régularisation, ou forfait |
| Équipement | Libre | Liste minimale obligatoire (décret du 31 juillet 2015) |
Ce que cela implique :
- La location meublée offre plus de souplesse au bailleur (bail court, congé plus rapide) mais génère plus de rotation : un locataire en meublé reste en moyenne moins longtemps.
- La location nue attire des locataires qui s'installent durablement, familles, actifs en poste, avec moins de vacance et moins de frais de relocation.
- Dans les deux cas, le logement doit être décent, ce qui inclut depuis 2025 une performance énergétique minimale (logements G exclus, F en 2028, E en 2034), et le loyer est gelé si le logement est classé F ou G.
La fiscalité des revenus#
Location nue : revenus fonciers
- Micro-foncier si les loyers annuels n'excèdent pas 15 000 € : abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel sinon, ou sur option : déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, travaux d'entretien et d'amélioration). Un déficit foncier hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans une limite annuelle, ce qui rend la location nue intéressante en cas de gros travaux.
- Nouveauté 2026 : le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, permet sous conditions (neuf, ou ancien en immeuble collectif avec au moins 30 % de travaux ; engagement de neuf ans à loyer plafonné) de déduire un amortissement des revenus fonciers.
Location meublée : BIC (LMNP)
- Micro-BIC : abattement de 50 % pour une location meublée de longue durée, dans la limite du plafond de droit commun.
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier, sans plafond de loyer ni engagement de durée. Le résultat imposable est souvent nul pendant de nombreuses années.
Les prélèvements sociaux : un écart nouveau#
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus concernés.
- Les revenus fonciers (location nue) en sont exclus et restent à 17,2 %.
- Les revenus de location meublée non professionnelle sont en principe concernés.
L'écart est modeste en apparence (1,4 point), mais il s'ajoute aux autres évolutions et pèse sur les loueurs en meublé dont le résultat imposable est positif, typiquement, ceux au micro-BIC.
La plus-value à la revente#
C'est le changement le plus structurant.
- Location nue : la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Les travaux déduits des revenus fonciers ne majorent pas le prix d'acquisition, mais il n'y a pas de réintégration d'amortissement (sous réserve des modalités du statut du bailleur privé, à vérifier dans les textes d'application).
- Location meublée : depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits par un LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux antérieurs à 2025. L'avantage fiscal annuel est donc en partie rattrapé à la revente.
Le comparatif, en un tableau#
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Stabilité du locataire | Forte | Moyenne |
| Souplesse pour le bailleur | Faible | Bonne |
| Investissement initial | Faible | Mobilier et équipement à prévoir |
| Gestion | Plus légère | Plus de rotation, inventaire à suivre |
| Fiscalité courante | Micro-foncier 30 % ; réel avec déficit foncier ; amortissement via le statut du bailleur privé sous conditions | Micro-BIC 50 % ; réel avec amortissement libre |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % | 18,6 % |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Amortissements réintégrés |
Comment choisir : quatre profils#
Le propriétaire d'un logement hérité, sans crédit, faiblement chargé. Au micro-foncier, 30 % d'abattement ; au micro-BIC, 50 %. Le meublé reste souvent plus avantageux en impôt courant, mais impose de meubler et génère plus de rotation. À arbitrer selon l'envie de gérer.
L'investisseur qui achète avec crédit et prévoit de garder longtemps. Le meublé au réel reste souvent le plus efficace en impôt courant ; la réintégration des amortissements pèse peu si la revente est lointaine, et disparaît en cas de transmission par décès.
Le propriétaire qui doit faire de gros travaux, notamment énergétiques. La location nue au réel permet de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Si l'immeuble est collectif et les travaux importants, le statut du bailleur privé peut s'y ajouter.
Le propriétaire qui veut pouvoir récupérer son bien rapidement, pour le vendre ou y habiter. Le bail meublé d'un an offre plus de souplesse.
Dans tous les cas, le calcul se fait avec votre expert-comptable, sur votre situation réelle.
Le marché local : un argument de plus pour la location à l'année#
À Saint-Valery, au Crotoy ou à Cayeux, un logement à l'année bien tenu trouve preneur rapidement. Pour un propriétaire, c'est un revenu régulier, sans les charges et la saisonnalité de la location de vacances, sans les risques réglementaires qui pèsent désormais sur les meublés de tourisme (enregistrement, quotas, interdiction possible par la copropriété, DPE classe D en 2034). C'est aussi une contribution utile à la vie du territoire hors saison.
Ce que fait AMARYM pour la gestion locative en Baie de Somme#
Nos agences de Saint-Valery-sur-Somme et de Cayeux-sur-Mer gèrent des logements à l'année dans toute la baie. Pour un propriétaire qui hésite entre nu et meublé, la gestion locative à Saint-Valery-sur-Somme commence par :
- une estimation du loyer dans les deux configurations, fondée sur nos relocations récentes ;
- une simulation comparative des revenus nets, à valider avec votre expert-comptable ;
- la vérification du DPE et, si nécessaire, un plan de travaux ;
- la mise en location et la gestion dans le régime choisi : bail conforme, inventaire pour le meublé, état des lieux, encaissements, régularisations, suivi technique.
Et si vous hésitez avec la location saisonnière, nos équipes vous présentent les deux options, chiffres à l'appui.
Selon votre choix, le logement est géré en Gestion Traditionnelle (location à l'année, nue ou meublée) ou avec Mobility, notre formule dédiée au bail mobilité, pour des locataires en mission ou en formation de un à dix mois.
Vos questions.
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
Un an, reconduit tacitement, ou neuf mois non reconductible pour un étudiant. Un bail nu dure trois ans lorsque le bailleur est une personne physique.
Un logement meublé doit-il contenir des équipements précis ?
Oui. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien ménager.
Quel régime est le plus avantageux fiscalement en 2026 ?
Cela dépend. La location meublée au réel permet d'amortir le bien, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025 et la CSG a été relevée en 2026 sur ces revenus. La location nue bénéficie désormais, sous conditions, du statut du bailleur privé. Le calcul doit être fait au cas par cas.
Vous louez, ou souhaitez louer, à l'année en Baie de Somme ?
AMARYM vous propose une estimation gratuite de votre loyer en nu et en meublé, et une simulation comparative des revenus nets. Rendez-vous sur notre page Gestion locative à Saint-Valery-sur-Somme ou à notre agence de Saint-Valery-sur-Somme.
Sources et références
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titre Ier et titre Ier bis (location meublée)
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier)
- Code général des impôts, art. 32 (micro-foncier), 50-0 (micro-BIC), 31 I-1° i et j (statut du bailleur privé)
- Legifiscal, « Plus-value immobilière LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer »
- Moneyvox, « Qui sont les propriétaires gagnants et perdants de la nouvelle CSG »
- Me Virginie Pejout-Chavanon, « Le nouveau statut fiscal du bailleur privé depuis la loi de finances 2026 »
AMARYM, SARL au capital de 20 000 €, RCS Amiens 821 752 052, carte professionnelle CPI 80032016000011009 « Transaction » et « Gestion immobilière » délivrée par la CCI Littoral Hauts-de-France, garantie financière 220 000 € GALIAN-SMABTP, RC professionnelle GALIAN-SMABTP. Article d'information générale ; AMARYM n'exerce pas d'activité de conseil fiscal.
