Logement décent à Dieppe : les critères 2026 et ce que risque un bailleur

Le principe : une obligation du bailleur#

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques précises sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié à plusieurs reprises.

L'obligation s'applique à toute location à titre de résidence principale, nue ou meublée. Elle s'apprécie à l'entrée dans les lieux, et pendant toute la durée du bail.

La surface et le volume#

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

• une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
• ou un volume habitable d'au moins 20 m³.

Les combles aménagés et les petits studios du centre-ville sont les plus concernés par ce critère.

Sécurité et santé#

Le logement doit notamment assurer :

• le clos et le couvert : gros œuvre, toiture, murs, menuiseries en bon état, protégeant contre les infiltrations et les remontées d'eau ;
• des garde-corps adaptés aux fenêtres, escaliers, balcons et loggias ;
• l'absence de matériaux dangereux (plomb, amiante) présentant un risque pour la santé ;
• des réseaux et branchements d'électricité et de gaz, de chauffage et de production d'eau chaude conformes et en bon état d'usage ;
• une aération suffisante et un éclairement naturel suffisant des pièces principales ;
• l'absence d'infestation d'espèces nuisibles et parasites.

À Dieppe, l'humidité est le sujet le plus fréquent : condensation, moisissures, infiltrations dans les immeubles exposés aux vents d'ouest et à l'air marin. Une humidité qui provient du bâti (infiltration, défaut de ventilation) relève de la responsabilité du bailleur.

Les équipements#

Le logement doit comporter :

• une installation de chauffage adaptée ;
• une installation d'alimentation en eau potable et d'évacuation des eaux usées ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson, avec un évier alimenté en eau chaude et froide ;
• une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, et un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide ; dans un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur au logement s'il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

La performance énergétique : le critère qui change tout#

Depuis la loi Climat et Résilience, la décence intègre un niveau de performance énergétique minimal, défini par le classement du DPE (article L173-1-1 du CCH). En métropole :

Conséquences pour un bailleur :

• un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite ;
• pendant le bail en cours, le locataire peut exiger les travaux de mise en conformité ;
• le loyer des logements F et G est gelé depuis le 24 août 2022.

Bonne nouvelle pour beaucoup de bailleurs dieppois : la réforme du calcul du DPE au 1er janvier 2026 a fait gagner une ou deux classes à de nombreux logements chauffés à l'électricité. Faites recalculer votre DPE avant d'engager des travaux.

Des exceptions existent, notamment pour les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales, ou en copropriété lorsque le bailleur a accompli les diligences pour faire voter les travaux sur les parties communes sans succès (décret du 18 août 2023). Elles doivent être prouvées.

Les recours du locataire#

Un locataire dont le logement ne répond pas aux critères de décence peut :

1. demander au bailleur sa mise en conformité, par écrit ;
2. saisir la commission départementale de conciliation, gratuite (article 20-1 de la loi de 1989) ;
3. saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le montant du loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation.

S'il perçoit une aide au logement, la caisse d'allocations familiales ou la MSA peut, après constat de non-décence, conserver l'allocation pendant la durée nécessaire aux travaux. Le locataire ne paie alors que le loyer diminué du montant de l'aide, et le bailleur ne perçoit pas la part conservée tant que les travaux ne sont pas réalisés.

Le locataire ne peut pas, en revanche, cesser de payer son loyer de sa propre initiative : il doit passer par le juge.

Mettre un logement aux normes#

Pour un bailleur, la démarche est simple :

1. Faire le point avec une visite technique et un DPE à jour.
2. Prioriser : sécurité (électricité, garde-corps), clos et couvert, humidité, puis performance énergétique.
3. Programmer les travaux au départ du locataire, ou en accord avec lui en cours de bail.
4. Mobiliser les aides : MaPrimeRénov' pour les bailleurs, certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro, et le déficit foncier au régime réel.

Ce que fait AMARYM pour la gestion locative à Dieppe#

Notre agence de Dieppe gère des logements à l'année dans toute l'agglomération. Dans notre gestion locative, la décence est vérifiée avant chaque mise en location :

• visite technique et contrôle des critères du décret de 2002 ;
• DPE recalculé selon la méthode 2026 ;
• plan de travaux priorisé avec des artisans locaux ;
• traitement des signalements du locataire en cours de bail.

Ces services sont inclus dans Gestion Traditionnelle, notre formule de location à l'année. Pour les logements classés F ou G, GAMO est notre offre de rénovation énergétique pour continuer à louer.