État des lieux d'entrée et de sortie : le document qui évite les litiges

Le cadre légal#

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés. Il est dressé contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, et joint au contrat de location.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en précise le contenu et les modalités. L'état des lieux peut être établi sur papier ou sous forme électronique ; chaque partie en reçoit un exemplaire.

Il s'applique aux locations vides comme meublées. En meublé, il est complété par un inventaire détaillé du mobilier.

Ce que l'état des lieux doit contenir#

Le décret de 2016 fixe un contenu minimal :

• le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
• la localisation du logement ;
• le nom et domicile des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires ;
• les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
• le détail et la destination des clés ou dispositifs d'accès ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ;
• à la sortie, l'adresse du nouveau domicile du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.

Une bonne pratique, sans être une obligation, consiste à joindre des photographies datées de chaque pièce et de chaque défaut. Elles valent mieux qu'une description, surtout plusieurs années plus tard.

Les délais à connaître#

• Dix jours après l'entrée : le locataire peut demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée, s'il découvre un défaut non mentionné.
• Premier mois de la période de chauffe : pour les éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, convecteurs), la demande de complément peut intervenir pendant ce mois. Pour un locataire entré en juin à Mers-les-Bains, c'est souvent en octobre ou novembre qu'il découvre qu'un radiateur ne fonctionne pas.

Le bailleur qui refuse de compléter peut être contraint par la commission départementale de conciliation, puis par le juge.

La vétusté : ce qui n'est pas imputable au locataire#

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers (article 7 de la loi de 1989). Il ne répond pas de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale due au temps et à l'usage.

Pour éviter les discussions, le bail peut comporter une grille de vétusté : pour chaque élément (peintures, revêtements de sol, équipements), elle fixe une durée de vie et un taux d'abattement annuel. À la sortie, le coût de remise en état est réduit en fonction de l'âge de l'élément. Un papier peint de huit ans ne se refacture pas comme un papier peint neuf.

Les particularités d'un logement de bord de mer#

À Mers-les-Bains, trois sujets reviennent sans cesse dans les états des lieux de sortie.

L'humidité et les moisissures. Sont-elles dues à un défaut du bâti (infiltration, remontées capillaires, ventilation insuffisante) ou à l'usage du locataire (absence d'aération, séchage du linge à l'intérieur, chauffage coupé) ? L'état des lieux d'entrée doit décrire précisément l'état des murs et des plafonds des pièces humides, et le fonctionnement de la ventilation. Sans cela, la discussion est impossible.

Les menuiseries. Fenêtres et portes-fenêtres anciennes, volets, joints : à décrire avec précision (fonctionnement, état des peintures, des joints, des crémones), car l'air salin les use vite.

Les extérieurs privatifs. Balcons, terrasses, garde-corps, jardinets : leur état et leur entretien relèvent souvent du locataire pour l'entretien courant, et doivent donc être décrits à l'entrée.

Le coût : ce qui peut être facturé#

Si l'état des lieux est établi par un professionnel mandaté (agence), les honoraires facturés au locataire sont plafonnés par l'article 5 de la loi de 1989. Pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026, ce plafond est de 3,03 € par mètre carré de surface habitable. La part du bailleur ne peut pas être inférieure à celle du locataire.

L'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire lorsqu'il est réalisé par l'agence.

Si les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux amiablement, il est dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Son coût, fixé par un tarif réglementé, est alors partagé par moitié entre le bailleur et le locataire, qui en sont avisés au moins sept jours à l'avance.

Comparer entrée et sortie#

L'état des lieux de sortie n'a de sens que comparé à celui d'entrée. La méthode la plus sûre :

• reprendre la même structure, pièce par pièce et élément par élément ;
• comparer avec les photographies d'entrée ;
• appliquer la grille de vétusté si le bail en comporte une ;
• chiffrer les réparations locatives à la charge du locataire sur devis ou factures ;
• respecter les délais de restitution du dépôt de garantie : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois dans le cas contraire.

Ce que fait AMARYM pour la gestion locative à Mers-les-Bains#

Notre agence du Tréport gère des logements à l'année à Mers-les-Bains, au Tréport et à Eu. Dans le cadre de notre gestion locative, l'état des lieux est un moment clé :

• un état des lieux numérique, pièce par pièce, avec photographies datées intégrées ;
• une attention particulière aux points sensibles du bord de mer : humidité, ventilation, menuiseries, extérieurs ;
• une grille de vétusté annexée au bail, pour objectiver la sortie ;
• une comparaison méthodique à la sortie, et une restitution du dépôt de garantie dans les délais.

L'état des lieux est inclus dans notre formule Gestion Traditionnelle, dédiée à la location à l'année.