Copropriété dans une villa de Mers-les-Bains : entretenir et rénover dans le site patrimonial remarquable

Un site protégé depuis 1986#

Le quartier balnéaire de Mers-les-Bains a été placé en secteur sauvegardé dès 1986, protection étendue en 1998 à une partie du Tréport voisin. Depuis la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, les secteurs sauvegardés sont devenus des sites patrimoniaux remarquables (SPR), régis par les articles L631-1 et suivants du Code du patrimoine.

Le site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), document d'urbanisme qui fixe, immeuble par immeuble, ce qui doit être conservé, ce qui peut être modifié et selon quelles prescriptions. La Commission nationale du patrimoine et de l'architecture a rendu un avis favorable sur ce plan le 23 janvier 2025. Il concerne deux communes, deux départements et deux régions, ce qui en fait un cas rare en France.

Ce que la protection change pour une copropriété#

Dans un SPR, les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble sont soumis à autorisation, et cette autorisation ne peut être délivrée qu'avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (ABF). Sont notamment concernés :

• le ravalement et la mise en peinture des façades, y compris les couleurs ;
• le remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres, portes, volets) ;
• la réfection de la couverture, des souches de cheminée, des épis et lambrequins ;
• les balcons, garde-corps, bow-windows et éléments de décor ;
• la pose d'équipements visibles : unités extérieures de pompe à chaleur, antennes, panneaux solaires, boîtes à clés.

Pour une copropriété, la conséquence est double. D'abord, une décision d'assemblée générale ne suffit pas : il faut aussi l'autorisation d'urbanisme. Ensuite, certains travaux privatifs ne relèvent plus du seul choix du copropriétaire, puisqu'ils touchent l'aspect extérieur de l'immeuble et requièrent, en plus de l'autorisation administrative, celle de l'assemblée générale (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Le bon ordre : diagnostiquer, consulter, voter, déposer#

L'erreur classique consiste à faire voter des travaux sur la base d'un devis, puis à découvrir que l'ABF exige d'autres matériaux, d'autres teintes ou d'autres techniques. Le budget explose, il faut revoter, la saison passe.

La méthode que nous appliquons :

1. Diagnostiquer l'état de la façade, de la couverture et des menuiseries, idéalement avec un architecte ou une entreprise habituée au bâti ancien protégé.
2. Consulter l'ABF en amont (l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de la Somme), avec photos et intentions, pour connaître les prescriptions avant de chiffrer.
3. Faire établir des devis conformes à ces prescriptions, et les mettre en concurrence.
4. Faire voter les travaux en assemblée générale, avec le mandat de déposer la demande d'autorisation.
5. Déposer la demande et attendre l'accord avant de commander.

Ce calendrier est plus long qu'ailleurs. Il doit être anticipé dans le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans (article 14-2 de la loi de 1965).

Le climat marin, ennemi des décors#

Les villas du front de mer subissent l'air salin, les embruns, les vents d'ouest et, certains hivers, les assauts de la mer sur la digue. En janvier 2026, après la tempête Goretti, l'État a annoncé des apports de galets d'urgence sur la plage de Mers-les-Bains pour reconstituer le cordon qui protège le front de mer.

Pour les copropriétés, cela se traduit par un entretien plus fréquent :

• les bois (balcons, lambrequins, menuiseries) se dégradent vite sans peinture régulière ;
• les métaux (garde-corps, ferronneries) rouillent ;
• les enduits et joints se fissurent, laissant l'eau pénétrer dans la maçonnerie ;
• les céramiques et briques vernissées peuvent se décoller.

Un petit entretien régulier coûte toujours moins cher qu'une restauration lourde, et il se négocie plus facilement avec l'ABF qu'un remplacement complet.

Rénovation énergétique : possible, mais autrement#

La question énergétique se pose dans ces copropriétés comme ailleurs : DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus, interdiction de louer à l'année les logements classés G depuis 2025 et F en 2028.

Mais la palette de travaux est différente. Une isolation par l'extérieur, solution reine dans les immeubles modernes, est en pratique exclue sur une façade décorée. Les leviers réalistes sont :

• l'isolation de la toiture et des combles, souvent la première source de déperdition ;
• l'isolation des planchers bas, sur caves ou vides sanitaires ;
• le remplacement des menuiseries par des modèles performants mais conformes au dessin d'origine (petits bois, profils, matériaux), ou la pose de doubles fenêtres intérieures ;
• l'amélioration du chauffage et de la ventilation, indispensable dans un bâti ancien qui doit « respirer ».

Si, malgré cela, un logement ne peut atteindre le niveau minimal sans travaux incompatibles avec la protection, le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 prévoit une exception à l'obligation de performance pour les bailleurs. Elle n'est pas automatique : il faut pouvoir démontrer, pièces à l'appui, que les travaux nécessaires sont incompatibles avec les prescriptions patrimoniales. Un dossier préparé avec l'ABF et un diagnostiqueur est la meilleure preuve.

Rappelons enfin que la réforme du calcul du DPE au 1er janvier 2026 a fait gagner une ou deux classes à beaucoup de logements chauffés à l'électricité. Avant tout programme, faites recalculer les diagnostics existants.

Petites copropriétés, grandes responsabilités#

Une villa de cinq lots reste une copropriété soumise à toute la loi de 1965 : assemblée générale annuelle, budget, compte bancaire séparé, fonds de travaux, assurance de l'immeuble, plan pluriannuel. Beaucoup de ces petites copropriétés ont longtemps fonctionné de façon informelle, avec un syndic bénévole ou sans syndic du tout.

Or l'absence de syndic expose chaque copropriétaire : pas de mandataire pour déclarer un sinistre ou signer un devis, pas de représentant face à l'administration, des décisions contestables faute d'assemblée régulière. Les copropriétés de moins de cinq lots et celles dont le budget est inférieur à 15 000 € par an pendant trois exercices peuvent bénéficier d'un régime simplifié (articles 41-8 et suivants de la loi de 1965), qui allège la tenue des assemblées sans dispenser des obligations de fond.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Mers-les-Bains#

Notre agence du Tréport, de l'autre côté de la Bresle, suit les copropriétés de Mers-les-Bains et du Tréport. Pour le syndic de copropriété à Mers-les-Bains, nous avons développé une approche adaptée au site protégé :

• un relevé de l'état patrimonial de chaque villa (façade, couverture, menuiseries, décors), intégré au plan pluriannuel de travaux ;
• une consultation de l'ABF en amont de chaque projet, avant toute mise en concurrence ;
• des entreprises habituées au bâti ancien protégé, et des devis comparables ;
• un suivi des autorisations d'urbanisme, de la demande à l'accord ;
• un accompagnement des bailleurs sur la performance énergétique et, le cas échéant, la constitution d'un dossier de dérogation.

Nos deux juristes sécurisent les résolutions et la répartition des charges, souvent délicate dans les villas divisées où les lots n'ont ni la même vue ni le même usage des parties communes.