Contrat de syndic à Eu : ce que couvre le forfait, ce que vous payez en plus

Un contrat-type obligatoire depuis 2015#

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 impose aux syndics professionnels un contrat-type, dont la structure, les rubriques et les définitions sont fixées par la réglementation. Il a été modifié à plusieurs reprises, notamment par le décret du 21 février 2020, et complété en décembre 2025 pour intégrer le suivi des emprunts collectifs.

L'objectif est la comparabilité : tous les syndics présentent leur offre selon le même plan, avec les mêmes définitions. Le conseil syndical, qui doit procéder à une mise en concurrence avant chaque désignation (article 21 de la loi du 10 juillet 1965), peut ainsi comparer les offres ligne à ligne.

Le contrat-type comprend notamment :

• l'identification des parties et la durée du mandat (trois ans au maximum) ;
• la description de la gestion courante, couverte par le forfait ;
• les modalités d'exécution (tenue des assemblées, horaires, visites de l'immeuble) ;
• la liste limitative des prestations particulières, rémunérées en plus ;
• les frais imputables à un seul copropriétaire.

Le forfait : ce qu'il couvre#

Le forfait annuel rémunère la gestion courante de la copropriété. Il comprend notamment :

• la tenue de l'assemblée générale annuelle, selon les modalités prévues au contrat (durée, plage horaire) ;
• l'élaboration du budget prévisionnel et la tenue de la comptabilité du syndicat ;
• les appels de fonds et le suivi des encaissements ;
• la gestion du compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans supplément possible ;
• la gestion des contrats de l'immeuble (assurance, entretien, énergie) ;
• la gestion administrative courante : archives, registre des copropriétés, fiche synthétique ;
• l'extranet donnant accès aux documents de la copropriété ;
• le nombre de visites de l'immeuble prévu au contrat.

Un élément de la gestion courante ne peut pas être facturé en plus. Si un projet de contrat présente comme « prestation particulière » une tâche qui relève du forfait, interrogez le syndic.

Les prestations particulières : une liste limitative#

Les prestations particulières sont celles qui ne relèvent pas de la gestion courante. Leur liste est limitative : le syndic ne peut facturer en plus que ce qui figure dans l'annexe du contrat-type. Parmi elles :

• les assemblées générales supplémentaires et les réunions au-delà de ce que prévoit le forfait ;
• la gestion des travaux votés en assemblée générale, au-delà de la maintenance courante ;
• la gestion des sinistres d'une certaine importance ;
• certaines procédures contentieuses et le suivi des litiges ;
• les prestations liées à une vente de lot, comme l'état daté ;
• depuis le décret du 22 décembre 2025, la constitution et le suivi d'un emprunt collectif souscrit au nom du syndicat.

Pour chacune, le contrat indique le mode de rémunération : coût horaire, forfait ou pourcentage.

Les honoraires sur travaux#

Les travaux votés en assemblée générale qui ne relèvent pas de la maintenance courante peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques du syndic (article 18-1 A de la loi de 1965). Deux règles :

• ces honoraires doivent être votés par l'assemblée générale, à la même majorité que les travaux eux-mêmes ;
• ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, ou en montant forfaitaire.

C'est un poste important dans une copropriété qui engage un ravalement ou une rénovation énergétique. Comparez les taux, et vérifiez ce qu'ils couvrent : suivi administratif et financier, présence aux réunions de chantier, réception des travaux.

Les frais imputables à un seul copropriétaire#

Certains frais ne sont pas supportés par le syndicat, mais par un copropriétaire déterminé (article 10-1 de la loi de 1965) :

• les frais de recouvrement des charges impayées : mise en demeure, relances après mise en demeure ;
• les frais liés à une vente : l'état daté, plafonné à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020, à la charge du vendeur.

Le pré-état daté, souvent demandé au stade de la promesse de vente, n'est ni obligatoire ni plafonné : son prix est libre et peut varier fortement d'un syndic à l'autre. Il peut d'ailleurs être établi par le vendeur lui-même à partir des documents de la copropriété.

Comparer deux offres : la méthode#

Lorsque le conseil syndical reçoit plusieurs projets de contrat :

1. Comparez le forfait annuel, mais aussi ce qu'il inclut précisément : nombre de visites, durée et horaires de l'assemblée générale.
2. Relevez les tarifs des prestations particulières les plus probables pour votre copropriété : assemblées supplémentaires, travaux, sinistres.
3. Estimez le coût réel annuel en fonction de l'activité prévisible : une copropriété qui prévoit un ravalement dans deux ans ne compare pas les offres comme une copropriété sans projet.
4. Vérifiez le prix du pré-état daté : pour une copropriété où les lots se vendent régulièrement, c'est un coût pour chaque vendeur.
5. Interrogez la qualité de service : disponibilité du gestionnaire, délai de réponse, accès en ligne aux comptes.

Le moins-disant sur le forfait n'est pas toujours le moins cher sur trois ans.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Eu#

Notre agence du Tréport suit les copropriétés des trois Villes Sœurs, dont Eu. En tant que syndic de copropriété, nous présentons notre offre avec la même transparence que nous attendons d'un concurrent :

• un contrat-type complet, avec un forfait clair et les tarifs de chaque prestation particulière ;
• une simulation du coût annuel réel en fonction des projets de votre copropriété ;
• un compte séparé et l'open banking pour suivre les comptes en temps réel, inclus dans la gestion courante ;
• des honoraires de travaux votés en assemblée et justifiés par un suivi effectif du chantier.