Charges impayées en copropriété au Crotoy : la procédure de recouvrement, de la relance à l'hypothèque

L'obligation de payer#

Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges selon la répartition fixée par le règlement de copropriété : charges générales, charges d'équipements, provisions du budget prévisionnel, appels pour travaux, cotisations au fonds de travaux.

Ces sommes sont exigibles aux dates fixées par l'assemblée générale, en général le premier jour de chaque trimestre pour le budget prévisionnel. Un copropriétaire ne peut pas suspendre son paiement au motif qu'il conteste une décision ou qu'il reproche quelque chose au syndic : il doit payer, puis contester par les voies légales (action en annulation dans les deux mois de la notification du procès-verbal, article 42).

Étape 1 : la relance amiable#

Dès le premier retard, le syndic adresse une relance amiable. C'est souvent suffisant : un oubli, un changement de banque, un courrier perdu. Une relance rapide évite que la dette s'accumule.

Étape 2 : la mise en demeure#

Si la relance reste sans effet, le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie électronique pour les copropriétaires qui l'ont acceptée.

Les frais de la mise en demeure, et des relances qui la suivent, sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi de 1965). Ils sont plafonnés par les tarifs prévus au contrat de syndic.

Étape 3 : l'exigibilité anticipée#

C'est l'outil le plus puissant. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, à défaut de paiement d'une provision à son échéance, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours :

• les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel de l'exercice deviennent immédiatement exigibles ;
• il en va de même des sommes restant dues au titre des travaux votés et des cotisations au fonds de travaux.

Concrètement, un copropriétaire qui ne paie pas l'appel de janvier et ne réagit pas à la mise en demeure devient redevable de l'ensemble des provisions de l'année.

Étape 4 : l'action en justice#

Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement des sommes dues, augmentées des frais et, le cas échéant, de dommages et intérêts.

L'action en justice pour le recouvrement des charges ne nécessite pas d'autorisation préalable de l'assemblée générale (article 55 du décret de 1967). Le jugement obtenu est exécutoire et permet de procéder à des mesures d'exécution : saisie sur compte bancaire, saisie des loyers si le lot est loué.

Les garanties du syndicat#

L'hypothèque légale. Le syndicat dispose d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant (article 19 de la loi de 1965), qu'il peut inscrire sans l'accord de celui-ci, après mise en demeure restée sans effet. Les frais d'inscription sont imputables au débiteur.

Le privilège spécial immobilier. Le Code civil (article 2374) accorde au syndicat un privilège pour certaines créances de charges et de travaux (celles de l'année courante et des dernières années échues), qui le fait passer avant d'autres créanciers lors de la vente du lot.

L'opposition sur le prix de vente. Lorsqu'un lot est vendu, le notaire informe le syndic, qui peut former opposition au versement du prix (article 20) dans un délai de quinze jours, pour obtenir le paiement des sommes dues. Le notaire les prélève alors sur le prix.

La saisie immobilière. En dernier recours, et sur autorisation de l'assemblée générale, le syndicat peut engager une saisie immobilière du lot. C'est une procédure lourde, réservée aux dettes importantes et persistantes.

Le délai pour agir#

L'action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans. Un syndic qui laisse vieillir une créance au-delà de ce délai la fait perdre à la copropriété, et engage sa responsabilité.

Les bons réflexes pour une petite copropriété#

• Agir dès le premier impayé, et suivre les échéances chaque trimestre.
• Informer le conseil syndical de l'état des impayés à chaque réunion ; l'annexe comptable présentée à l'assemblée générale doit d'ailleurs faire apparaître les impayés.
• Distinguer la difficulté passagère (qui appelle un échéancier) et la défaillance durable (qui appelle la procédure).
• Ne pas laisser l'impayé contaminer le vote des travaux : un fonds de travaux et, le cas échéant, un emprunt collectif garanti par un cautionnement protègent la copropriété contre la défaillance d'un copropriétaire.

Ce que fait AMARYM Le Syndic au Crotoy#

Notre agence de Saint-Valery-sur-Somme suit les copropriétés du Crotoy et de toute la baie. Pour le syndic de copropriété au Crotoy, le recouvrement est piloté avec méthode :

• un suivi trimestriel des encaissements, visible en temps réel par le conseil syndical grâce à l'open banking ;
• une relance dès le premier retard, puis une mise en demeure dans les délais ;
• un traitement en interne par nos juristes, dans la majorité des cas sans frais d'avocat pour la copropriété ;
• des garanties actionnées au bon moment : hypothèque légale, opposition lors des ventes ;
• l'écoute des copropriétaires en difficulté, pour proposer un échéancier quand c'est possible.