DPE collectif obligatoire en 2026 : ce que doivent faire les copropriétés du Crotoy et de Saint-Valery-sur-Somme

Le DPE collectif : de quoi parle-t-on ?#

Le diagnostic de performance énergétique collectif (article L126-31 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience) évalue la performance énergétique et climatique de l'immeuble entier : enveloppe, systèmes de chauffage et d'eau chaude collectifs ou individuels, ventilation. Il attribue une étiquette de A à G à l'immeuble, et permet d'en déduire une étiquette pour chaque lot.

Il est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier échelonné par la taille :

• depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots au plus.

Sa durée de validité est de dix ans, sauf réalisation de travaux modifiant la performance.

Ne le confondez pas avec le DPE individuel de votre appartement, ni avec l'audit énergétique, qui va plus loin en proposant des scénarios de travaux chiffrés. Le DPE collectif peut d'ailleurs, sous conditions, servir de base à des DPE individuels par lot, ce qui évite à chaque copropriétaire de payer un diagnostic séparé lors d'une vente ou d'une mise en location.

Pourquoi il compte davantage en 2026 qu'avant#

Deux évolutions ont changé la portée de ce diagnostic.

La réforme du DPE au 1er janvier 2026. Le mode de calcul a été modifié, en particulier le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire. Résultat : un nombre important de logements chauffés à l'électricité, cas très fréquent dans les résidences balnéaires de la Baie de Somme, sont sortis de la catégorie « passoire ». L'ADEME propose un service en ligne permettant de recalculer un DPE existant selon la nouvelle méthode, sans nouveau diagnostic, et d'obtenir une attestation opposable. Un DPE collectif réalisé avant 2026 peut donc mériter une mise à jour.

Le calendrier d'interdiction de location n'a pas bougé. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034 (article L173-2 du CCH). Cette interdiction vise la résidence principale, en location nue ou meublée. Elle s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Le DPE collectif est l'outil qui permet à une copropriété de savoir combien de ses lots sont exposés à ces échéances, et de décider collectivement plutôt que lot par lot.

À noter : une dérogation existe lorsque les travaux nécessaires relèvent des parties communes et que la copropriété les a refusés ou ne peut les voter (décret n° 2023-796 du 18 août 2023). Elle n'est pas automatique et doit être prouvée. Un syndic sérieux conserve les procès-verbaux d'AG et les propositions refusées précisément pour permettre aux bailleurs de s'en prévaloir.

DPE collectif, DTG, PPT : l'enchaînement logique#

Le DPE collectif ne vit pas seul. Il alimente deux autres obligations.

Le diagnostic technique global (DTG), article L731-1 du CCH. Il établit l'état des parties communes et des équipements, dresse la liste des travaux nécessaires et leur coût estimatif, et intègre le DPE collectif. Il est obligatoire dans certains cas (mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, procédure d'insalubrité) et sert de base au PPT.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille, doivent avoir voté un projet de PPT. Il programme sur dix ans les travaux de conservation, de sécurité et de performance énergétique de l'immeuble, avec un échéancier et un chiffrage.

Le PPT est ensuite financé par le fonds de travaux, dont la cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel, ou de 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT si ce montant est supérieur.

Un syndic qui n'a pas commandé le DPE collectif ne peut pas produire un PPT sérieux. Un PPT sans DPE collectif ne permet pas de mobiliser les aides. La chaîne se tient dans cet ordre : DPE collectif → DTG → PPT → fonds de travaux → vote des travaux → financement.

Le financement : ce qui a changé fin 2025#

C'est ici que l'actualité juridique est la plus dense.

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (loi Habitat dégradé) a réécrit l'article 26-4 de la loi de 1965 pour créer un emprunt collectif à adhésion automatique : l'assemblée générale peut souscrire un prêt unique au nom du syndicat pour financer des travaux, et chaque copropriétaire est présumé y adhérer sauf refus exprès notifié dans le délai. Auparavant, l'emprunt collectif exigeait en pratique l'unanimité, ce qui le rendait inutilisable.

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (JO du 24 décembre 2025) en a fixé les modalités : information préalable des copropriétaires, appels de fonds spécifiques, suivi individualisé des contributions, mention dans l'état daté lors d'une vente. Le montage et le suivi de l'emprunt deviennent une prestation particulière du syndic, rémunérée spécifiquement et intégrée au contrat-type.

Pour une copropriété du Crotoy avec 20 lots dont 6 en résidence principale louée, cela change concrètement la donne : des travaux d'isolation par l'extérieur ou de remplacement d'une chaudière collective peuvent être votés et financés sans que chacun ait à avancer 15 000 € ou à contracter un prêt individuel.

S'y ajoutent MaPrimeRénov' Copropriété (aide de l'ANAH versée au syndicat, sous condition de gain énergétique et d'immatriculation à jour) et les certificats d'économies d'énergie. Ces aides ne sont mobilisables que si le syndic a préparé le dossier en amont, avec un assistant à maîtrise d'ouvrage et un DPE collectif valide.

Le cas particulier des résidences de vacances#

Au Crotoy et à Saint-Valery, une part importante des lots sont des résidences secondaires ou des meublés de tourisme. Deux précisions.

L'interdiction de location F/G ne vise que la résidence principale. Un meublé de tourisme loué à la semaine n'est pas concerné par l'article L173-2 du CCH. Mais la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a étendu progressivement l'exigence de DPE aux meublés de tourisme dans certaines communes, et a renforcé les pouvoirs des communes en zone tendue. Le Crotoy et Saint-Valery, communes touristiques, peuvent adopter un règlement de changement d'usage. Le syndic doit suivre ces délibérations et en informer les copropriétaires bailleurs.

Le DPE collectif s'impose quelle que soit l'occupation. Résidence principale, secondaire ou saisonnière : l'obligation pèse sur le syndicat, pas sur l'usage des lots.

Ce que le syndic devait avoir fait au 1er janvier 2026#

Un point de contrôle simple pour un conseil syndical :

1. La question du DPE collectif a-t-elle été inscrite à l'ordre du jour d'une AG en 2024 ou 2025 ? Le syndic est tenu de l'inscrire.
2. Un prestataire a-t-il été choisi après mise en concurrence ? Le diagnostiqueur doit être certifié, et sa certification vérifiable sur l'annuaire du ministère.
3. Le DPE collectif est-il consultable sur l'extranet ?
4. Le DTG et le projet de PPT en ont-ils tiré les conséquences ?
5. Le fonds de travaux est-il alimenté au minimum légal, et ce minimum est-il cohérent avec le PPT ?

Si la réponse est non à l'une de ces questions, le syndicat est en infraction et, surtout, prend du retard sur des échéances qui ne se négocient pas. La responsabilité du syndic est engagée s'il n'a pas mis les copropriétaires en situation de décider. Un copropriétaire peut d'ailleurs demander au tribunal judiciaire d'ordonner la réalisation des diagnostics sous astreinte.

Ce que fait AMARYM Le Syndic en Baie de Somme#

Notre agence de Saint-Valery-sur-Somme suit les copropriétés du Crotoy, de Saint-Valery et de Cayeux. Notre engagement, tel que formulé dans notre plaquette : transformer le calendrier d'obligations en trajectoire, diagnostiquée, budgétée, votée sereinement.

Calendrier suivi lot par lot. Chaque copropriété dispose d'une fiche « Cap 2050 » : DPE collectif, DTG, PPT, fonds de travaux, lots exposés aux échéances 2028 et 2034. Le conseil syndical la consulte sur l'extranet.

Mise en concurrence systématique. Diagnostiqueurs, bureaux d'études, entreprises : trois devis, comparés, présentés en AG.

Financement anticipé. Nous montons les dossiers MaPrimeRénov' Copropriété et, depuis 2026, les emprunts collectifs à adhésion automatique, en application du décret 2025-1292. Nos deux juristes sécurisent les résolutions et les notifications électroniques.

Des AG qui décident. Vote par correspondance, visioconférence, mandats : nous mettons en place les outils pour que les copropriétaires absents, nombreux en Baie de Somme, puissent voter. Une obligation qui ne peut être votée n'est pas une obligation remplie.