Location de vacances et TVA : quand le meublé devient de la para-hôtellerie

Le principe : la location meublée est exonérée#

L'article 261 D 4° du Code général des impôts exonère de TVA les locations de locaux d'habitation meublés ou garnis. C'est le régime de la grande majorité des locations de vacances : le loueur ne facture pas de TVA sur ses loyers, et ne peut pas récupérer celle qu'il paie sur ses dépenses.

L'exception : la para-hôtellerie#

L'exonération ne s'applique pas aux prestations d'hébergement fournies dans des conditions similaires à celles de l'hôtellerie, c'est-à-dire lorsque le loueur offre, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers :

1. le petit-déjeuner ;
2. le nettoyage régulier des locaux ;
3. la fourniture du linge de maison ;
4. la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ces prestations doivent être réelles, proposées de façon habituelle, et leur coût doit être intégré dans le prix ou facturé en supplément. L'administration et la jurisprudence apprécient les conditions concrètes : moyens mis en œuvre, fréquence, présentation de l'offre.

Quelques précisions utiles :

• le ménage de fin de séjour, seul, ne constitue généralement pas un nettoyage régulier : celui-ci suppose un entretien pendant le séjour ;
• la réception peut être non personnalisée, par exemple via un dispositif d'accueil organisé, mais elle suppose une organisation réelle de l'accueil ;
• la fourniture du linge est aujourd'hui très courante dans les locations de la Baie de Somme : c'est souvent le premier des quatre critères rempli.

Les conséquences d'un assujettissement#

Lorsque l'activité relève de la para-hôtellerie :

• le loueur facture la TVA sur ses prestations d'hébergement, au taux réduit de 10 % ;
• il peut récupérer la TVA payée sur ses dépenses : travaux, mobilier, équipements, frais de gestion, et, sous conditions, sur l'acquisition du logement lorsqu'elle a été soumise à la TVA ;
• il doit tenir une comptabilité adaptée et déposer des déclarations de TVA.

La récupération de la TVA sur un bien immobilier est assortie d'une obligation de régularisation sur une longue période en cas de changement d'affectation, par exemple si l'activité cesse ou redevient exonérée. Ce point doit être étudié avant toute décision.

La franchise en base#

Un loueur dont le chiffre d'affaires reste sous certains seuils peut bénéficier de la franchise en base de TVA (article 293 B du CGI) : il ne facture pas de TVA, mais ne la récupère pas non plus.

Les seuils de la franchise en base ont fait l'objet de réformes et de débats successifs lors des lois de finances pour 2025 et 2026, et les règles applicables aux activités d'hébergement ont évolué. Vérifiez avec votre expert-comptable les seuils en vigueur pour votre activité et pour l'année concernée avant de bâtir votre modèle.

Quand l'assujettissement peut être intéressant#

Être assujetti à la TVA n'est pas forcément pénalisant. C'est même parfois recherché :

• pour un investissement neuf ou une rénovation lourde, la récupération de la TVA sur les travaux et l'équipement peut représenter une économie importante ;
• pour une clientèle d'affaires, qui récupère elle-même la TVA ;
• lorsque les prix de marché permettent d'absorber la TVA à 10 % sans perte de compétitivité.

À l'inverse, pour un loueur particulier qui loue quelques semaines par an, l'assujettissement alourdit la gestion sans contrepartie : il vaut mieux alors ajuster son offre de services pour rester sous le seuil des trois prestations, ou en franchise.

L'articulation avec l'impôt sur le revenu et les cotisations#

La TVA est un sujet distinct de l'imposition des revenus (micro-BIC ou régime réel) et des cotisations sociales. Un loueur peut être en micro-BIC et assujetti à la TVA, ou au régime réel et exonéré. Depuis la loi Le Meur, le micro-BIC est limité pour les meublés non classés à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement ; au-delà de 23 000 € de recettes de meublés de tourisme, le loueur relève en principe des cotisations sociales des indépendants.

Ces trois dimensions doivent être pensées ensemble.

Les services d'une conciergerie et la TVA#

Lorsque les services (ménage, linge, accueil) sont fournis par une conciergerie ou une agence, deux situations sont à distinguer :

• la conciergerie facture au propriétaire ses prestations, avec sa propre TVA ; le propriétaire loue un logement meublé ;
• la question de la para-hôtellerie s'apprécie au regard de l'offre faite au voyageur : si l'ensemble des services est proposé au voyageur dans des conditions hôtelières, le caractère para-hôtelier peut être retenu, quel que soit le prestataire qui les exécute.

D'où l'intérêt de décrire précisément, dans l'annonce et dans le contrat, les services réellement inclus.

Ce que fait AMARYM au Crotoy#

Notre agence de Saint-Valery-sur-Somme gère des locations de vacances au Crotoy et dans toute la baie. Nous ne sommes pas expert-comptable, mais notre rôle de gestionnaire de location saisonnière nous conduit à :

• décrire précisément les services inclus dans chaque location, pour que leur qualification soit claire ;
• adapter l'offre à la stratégie fiscale choisie avec votre expert-comptable : hébergement exonéré ou para-hôtellerie ;
• fournir des relevés séparant loyers, services, taxe de séjour et commissions, exploitables pour la TVA comme pour l'impôt sur le revenu.

La Conciergerie Intégrale assure une délégation complète ; Copilot Investisseurs s'adresse aux investisseurs qui gèrent eux-mêmes une partie de leur location.