Acheter au Crotoy en 2026 : prix, secteurs, et les pièges du front de baie

Les prix en 2026 : un marché cher, en respiration#

Selon les estimations publiées en octobre 2026, fondées sur les transactions enregistrées par l'administration fiscale, les prix moyens dans l'ancien au Crotoy s'établissent à environ :

Deux observations :

• Le prix des appartements dépasse nettement celui des maisons. Il reflète la part des appartements avec vue sur la baie dans les ventes, et une demande de résidences secondaires très concentrée sur ce type de bien.
• Les prix reculent depuis un an : de l'ordre de −3 % pour les maisons et −6 % pour les appartements sur douze mois. Ce n'est pas un retournement, mais une respiration : hausse des taux de crédit, hausse des droits de mutation en 2025, incertitudes réglementaires sur la location saisonnière.

Pour un acquéreur, cela signifie des délais de vente plus longs et une marge de négociation qui réapparaît, en particulier sur les biens mal estimés ou présentant des défauts.

Les secteurs : ce qui fait la valeur#

Sans prétendre à l'exhaustivité, quelques repères :

Le front de baie et la promenade Jules-Noiret. La vue sur la baie est le premier facteur de valeur. Les appartements des résidences qui la bordent concentrent les prix les plus élevés. Ce sont aussi les biens les plus exposés au vent, aux embruns et, pour certains, aux risques littoraux.

Le centre et les rues commerçantes. Proximité des commerces, du port et de la gare du chemin de fer de la Baie de Somme ; animation l'été, calme l'hiver.

Les quartiers résidentiels en retrait. Maisons avec jardin, plus abordables, recherchées par les familles et les résidents à l'année.

Saint-Firmin-lès-Crotoy et la route du Marquenterre. Un environnement plus naturel, proche du parc ornithologique, avec des maisons souvent plus grandes.

Dans tous les cas, la vue, l'exposition au sud, la présence d'un extérieur et le stationnement font l'essentiel de l'écart de prix.

Piège n° 1, Les risques littoraux#

Le Crotoy, comme tout le pourtour de la Baie de Somme, est concerné par les risques littoraux, en particulier la submersion marine. Les plans de prévention applicables délimitent des zones où la constructibilité est encadrée et où des prescriptions peuvent s'imposer aux bâtiments existants.

Ce qu'il faut faire :

• Lire l'état des risques (article L125-5 du Code de l'environnement), qui doit être remis dès la première visite. Il indique si le bien est situé dans une zone exposée.
• Consulter le plan de prévention et son règlement en mairie ou sur le site de la préfecture de la Somme, pour connaître les prescriptions applicables (cote de plancher, interdiction d'extension, etc.).
• Interroger votre assureur avant de signer : la prime multirisques peut varier selon l'exposition.

Un bien exposé n'est pas un mauvais achat. Mais son prix doit refléter cette exposition, et vos projets d'agrandissement peuvent être limités.

Piège n° 2, La copropriété#

Beaucoup d'appartements du front de baie se trouvent dans des résidences des années 1960 à 1980. Avant d'acheter, lisez les documents que la loi impose de joindre à la promesse (article L721-2 du CCH) :

• le règlement de copropriété : destination de l'immeuble, clauses sur la location saisonnière ou l'activité commerciale ;
• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : travaux votés, débats sur la location de courte durée, litiges ;
• le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis 2025, et le montant du fonds de travaux ;
• le DPE collectif, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus ;
• le pré-état daté : charges, impayés, appels de fonds à venir.

L'air salin use vite les façades, les menuiseries et les garde-corps. Un ravalement à venir, s'il n'est pas couvert par le fonds de travaux, peut représenter plusieurs milliers d'euros par lot. Négociez en conséquence, ou obtenez que le vendeur prenne en charge les appels déjà votés.

Piège n° 3, Le projet de location saisonnière#

Beaucoup d'acquéreurs au Crotoy envisagent de louer leur bien une partie de l'année. C'est souvent pertinent, mais le cadre a profondément changé avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024 :

• enregistrement obligatoire de tout meublé de tourisme sur le téléservice national depuis mai 2026 ;
• possibilité pour la commune d'instaurer une autorisation de changement d'usage, des quotas ou des secteurs réservés à la résidence principale ;
• possibilité pour la copropriété d'interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, si le règlement interdit déjà l'activité commerciale ;
• fiscalité moins favorable pour les meublés non classés (micro-BIC limité à 15 000 € et 30 % d'abattement) ;
• DPE : classe D minimale pour tous les meublés de tourisme au 1er janvier 2034.

Si la location saisonnière est une condition de votre projet, vérifiez ces points avant l'offre et faites-les figurer, si possible, dans les conditions de la promesse.

Le budget complet d'acquisition#

Au prix du bien s'ajoutent :

• les frais de notaire : la Somme a relevé ses droits de mutation au taux maximal de 5 % au 1er mai 2025, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Dans l'ancien, les frais d'acquisition approchent désormais 8 % du prix. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse, mais au Crotoy, la plupart des acquéreurs achètent une résidence secondaire ;
• les honoraires d'agence, s'ils sont à la charge de l'acquéreur (ils sont alors inclus dans le prix affiché et précisés dans l'annonce) ;
• les travaux de rafraîchissement ou de mise aux normes énergétiques ;
• la fiscalité locale : taxe foncière et, pour une résidence secondaire, taxe d'habitation, éventuellement majorée par la commune.

Le calendrier d'un achat#

1. Visites, remise de l'état des risques dès la première visite.
2. Offre d'achat écrite.
3. Promesse ou compromis de vente, avec le dossier de diagnostics (article L271-4 du CCH) et les documents de copropriété.
4. Délai de rétractation de dix jours à compter de la notification (article L271-1).
5. Conditions suspensives : obtention du prêt, purge du droit de préemption.
6. Acte authentique, en général trois mois après la promesse.

Ce que fait AMARYM pour acheter au Crotoy#

Notre agence de Saint-Valery-sur-Somme couvre Le Crotoy et toute la baie. Pour acheter au Crotoy avec AMARYM :

• une sélection de biens correspondant réellement à votre projet, résidence principale, secondaire ou investissement locatif ;
• une lecture du dossier de copropriété avec l'expertise de notre service syndic : travaux à venir, fonds de travaux, débats en AG ;
• une vérification du cadre de la location saisonnière si c'est votre projet : règlement, commune, DPE ;
• une analyse des risques à partir de l'état des risques et du plan de prévention ;
• une négociation argumentée, appuyée sur les ventes réelles du secteur.

Pour connaître la demande réelle sur la commune, consultez aussi la page acquéreurs en recherche, qui présente de façon anonymisée ce que recherchent nos acquéreurs.