Locations saisonnières en copropriété au Crotoy : ce que l'assemblée générale peut décider depuis la loi Le Meur

Le principe : le droit de louer, sauf ce que permet le règlement#

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 8 précise que le règlement de copropriété ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble.

Avant 2024, la question était donc : la location saisonnière est-elle compatible avec la destination de l'immeuble, telle que définie par le règlement ?

La Cour de cassation a jugé, notamment par un arrêt du 8 mars 2018 (3e chambre civile, n° 14-15.864), qu'une activité de location de courte durée, assortie de services de type hôtelier, pouvait constituer une activité commerciale contraire à un règlement réservant l'immeuble à l'habitation et interdisant toute activité commerciale. Mais chaque cas dépendait de la rédaction du règlement et de l'intensité de l'activité, ce qui laissait une grande incertitude.

Ce que la loi Le Meur a changé#

La loi Le Meur a introduit dans l'article 26 de la loi de 1965 une possibilité nouvelle : modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d'habitation qui ne constituent pas une résidence principale.

La majorité

L'article 26 exige la double majorité : la majorité des membres du syndicat (en nombre de copropriétaires) représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. C'est une majorité exigeante, mais sans commune mesure avec l'unanimité requise auparavant.

La condition préalable

Cette possibilité n'est ouverte qu'aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Une copropriété dont le règlement autorise l'usage mixte ou ne dit rien de l'activité commerciale ne peut pas utiliser ce mécanisme ; il lui faudrait d'abord modifier la destination de l'immeuble, ce qui obéit à d'autres règles, beaucoup plus strictes.

Le champ

L'interdiction vise les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales. Elle ne vise pas :

• le copropriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines par an, dans la limite légale de 120 jours (ou 90 si la commune l'a décidé) ;
• la location meublée de longue durée (bail d'un an, bail étudiant, bail mobilité) ;
• la location nue.

L'information du syndic et de l'assemblée#

La loi Le Meur a aussi créé une obligation de transparence (article 9-2 de la loi de 1965) : tout copropriétaire qui a déclaré un meublé de tourisme auprès de la commune doit en informer le syndic. Le syndic inscrit cette information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sous forme de point d'information.

Pour la copropriété, c'est un outil de connaissance : combien de lots sont concernés, et par quelle activité. Pour le syndic, c'est une obligation de procédure à ne pas oublier.

Les alternatives à l'interdiction#

L'interdiction n'est pas la seule réponse, ni toujours la meilleure. Une copropriété peut aussi encadrer l'activité, à des majorités moins exigeantes :

• règlement intérieur ou règles de vie votées en assemblée : horaires de tranquillité, usage des parties communes, gestion des déchets, interdiction des boîtes à clés sur les façades ou les grilles ;
• contrôle d'accès (badges, digicode modifié régulièrement), voté selon les règles applicables aux équipements de sécurité ;
• information des occupants : affichage des règles, transmission obligatoire aux voyageurs par les loueurs ;
• dialogue avec les copropriétaires bailleurs et leurs gestionnaires.

Dans les résidences où la location saisonnière représente une part importante des lots, ces mesures sont souvent plus réalistes, et moins conflictuelles, qu'une interdiction difficile à réunir.

Le risque de contestation#

Une décision d'interdiction peut être contestée par tout copropriétaire opposant ou défaillant, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42). Les motifs les plus fréquents :

• irrégularité de convocation ou d'ordre du jour : résolution mal rédigée, documents non joints, délai de 21 jours non respecté ;
• condition préalable non remplie : le règlement n'interdisait pas réellement l'activité commerciale ;
• calcul erroné de la majorité : confusion entre majorité de l'article 26 et majorité de l'article 25 ;
• abus de majorité : décision prise dans un intérêt contraire à l'intérêt collectif, ou dans le seul but de nuire à une minorité.

Une décision annulée deux ans plus tard, après une procédure, laisse la copropriété plus divisée qu'avant. D'où l'importance d'une préparation rigoureuse.

Le rôle du syndic : une démarche en cinq étapes#

1. Analyser le règlement de copropriété : destination de l'immeuble, clause sur l'activité commerciale. C'est la condition d'ouverture du mécanisme.
2. Dresser l'état des lieux : nombre de lots déclarés en meublés de tourisme (grâce aux informations « article 9-2 »), nature des nuisances constatées.
3. Présenter les options au conseil syndical : encadrement, interdiction, ou combinaison des deux.
4. Rédiger la résolution avec précision : modification exacte du règlement, champ de l'interdiction, date d'effet ; joindre le projet de règlement modifié à la convocation.
5. Conduire le vote et le publier : décompte de la double majorité, procès-verbal détaillé, notification, puis publication du règlement modifié au service de la publicité foncière, sans laquelle il n'est pas opposable aux futurs acquéreurs.

Le point de vue des acquéreurs#

Pour un acheteur d'appartement au Crotoy, ces évolutions ont une conséquence directe : une copropriété dont le règlement interdit l'activité commerciale peut, à tout moment, interdire les meublés de tourisme. Le syndic doit donc pouvoir renseigner clairement un acquéreur sur l'état des débats en assemblée et sur les décisions prises. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées, joints à la promesse de vente, en sont le reflet.

Ce que fait AMARYM Le Syndic en Baie de Somme#

Notre agence de Saint-Valery-sur-Somme suit des copropriétés au Crotoy, à Saint-Valery et à Cayeux, où la coexistence entre résidents et voyageurs est un sujet quotidien. Pour le syndic de copropriété au Crotoy, notre approche est d'abord juridique et apaisée :

• une analyse écrite du règlement, par nos deux juristes, qui engagent la position du syndic sur la faisabilité d'une interdiction ;
• la présentation des options, encadrement ou interdiction, avec leurs conséquences ;
• des résolutions rédigées pour tenir en cas de contestation ;
• le vote par correspondance et la visioconférence, pour que la décision reflète réellement la volonté de tous les copropriétaires, y compris absents ;
• la publication du règlement modifié.

Et parce qu'AMARYM gère aussi des locations de vacances, nous connaissons les deux côtés : nous savons ce qu'un gestionnaire professionnel peut faire pour réduire les nuisances.