Copropriétaires absents dix mois sur douze : tenir une assemblée générale qui décide, à Cayeux-sur-Mer

Pourquoi la participation compte autant#

Certaines décisions se prennent à la majorité simple de l'article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents non représentés ne comptent pas.

D'autres exigent la majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. C'est le cas notamment de la désignation du syndic, de certains travaux d'amélioration, ou de l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes. Dans une copropriété où 60 % des voix sont absentes et non représentées, cette majorité est mathématiquement impossible à atteindre.

La passerelle de l'article 25-1 atténue la difficulté : si un projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 24. Encore faut-il atteindre ce tiers.

D'où l'enjeu : faire participer les absents.

Le vote par correspondance#

Depuis la loi ELAN, tout copropriétaire peut voter par correspondance (article 17-1 A de la loi de 1965), au moyen d'un formulaire réglementaire dont le modèle est fixé par un arrêté du 2 juillet 2020.

Les règles pratiques :

• le formulaire est joint à la convocation par le syndic ;
• il doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant l'assemblée ;
• le copropriétaire vote pour, contre ou abstention sur chaque résolution ;
• si une résolution est modifiée en séance de façon substantielle, les votes par correspondance émis sur cette résolution sont assimilés à des votes défavorables ;
• un formulaire incomplet sur une résolution vaut abstention sur celle-ci.

C'est l'outil le plus adapté aux résidents secondaires : il ne nécessite ni déplacement ni connexion à heure fixe.

La visioconférence#

Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification (article 17-1 A).

• L'assemblée générale décide des moyens et supports techniques utilisés, à la majorité de l'article 24, sur la base de devis présentés par le syndic ;
• le copropriétaire qui souhaite participer à distance en informe le syndic dans les conditions prévues ;
• il vote en temps réel, comme s'il était présent, et peut donc participer aux débats et réagir aux amendements.

Pour les copropriétaires belges ou parisiens, c'est souvent la solution la plus appréciée : ils suivent les débats et votent en connaissance de cause.

Les pouvoirs#

Un copropriétaire peut donner pouvoir à un mandataire de son choix, copropriétaire ou non (article 22) :

• un mandataire peut recevoir trois délégations de vote au plus ;
• il peut en recevoir davantage si le total des voix dont il dispose, les siennes comprises, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat ;
• le syndic, son conjoint, son partenaire de PACS et ses préposés ne peuvent pas recevoir de pouvoir ;
• un pouvoir en blanc reçu par le syndic ne peut ni être conservé par lui pour voter, ni être distribué à sa convenance : la loi organise sa remise à un autre membre de l'assemblée.

Le pouvoir est utile pour un copropriétaire qui fait confiance à un voisin présent. Il l'est moins pour des résolutions complexes, où le mandant n'a pas pu exprimer ses choix.

La notification électronique#

Depuis le décret du 22 décembre 2025, la notification électronique est devenue le mode de droit commun pour les copropriétaires qui l'ont acceptée. Convocations, procès-verbaux, appels de fonds peuvent être adressés par voie électronique, avec la même valeur qu'une lettre recommandée.

Pour une copropriété de résidents secondaires, c'est un gain considérable :

• les convocations arrivent immédiatement, et non dans une boîte aux lettres de Cayeux qu'on ne relève qu'en juillet ;
• les délais légaux (21 jours de convocation, deux mois de contestation) courent sur une base fiable ;
• les coûts d'envoi diminuent.

Assurez-vous que votre accord à la notification électronique est bien enregistré auprès du syndic, avec une adresse que vous consultez.

Préparer une assemblée qui décide#

La participation ne se décrète pas, elle se prépare :

1. Choisir la date en fonction des copropriétaires : une assemblée en avril ou pendant un week-end prolongé réunit davantage qu'un mardi de novembre.
2. Envoyer une convocation claire, avec des résolutions rédigées simplement et des documents complets (devis comparés, plans, simulation par lot).
3. Joindre systématiquement le formulaire de vote par correspondance, avec une notice.
4. Proposer la visioconférence et la tester avant la séance.
5. Relancer les copropriétaires qui n'ont pas répondu, quelques jours avant la date limite du vote par correspondance.
6. Pour les décisions lourdes (ravalement, adaptation au risque de submersion, emprunt collectif), organiser une réunion d'information préalable, en visioconférence.

Le cas de Cayeux-sur-Mer#

Depuis la tempête Goretti de janvier 2026, beaucoup de copropriétés de Cayeux doivent prendre des décisions importantes : réparation des dommages, réduction de la vulnérabilité au risque de submersion, mise à jour du plan pluriannuel de travaux, financement. Ce sont précisément les décisions qui ne peuvent pas attendre que tous les copropriétaires soient présents l'été.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Cayeux-sur-Mer#

Notre agence de Cayeux-sur-Mer gère des copropriétés dont une large part des copropriétaires vit loin. Pour le syndic de copropriété à Cayeux-sur-Mer, nous organisons chaque assemblée pour que les absents puissent décider :

• vote par correspondance systématiquement proposé, avec relance avant la date limite ;
• visioconférence proposée à chaque assemblée ;
• notification électronique pour tous les copropriétaires qui l'acceptent ;
• documents clairs et simulations par lot jointes à la convocation ;
• extranet accessible 24 h/24, pour consulter comptes, procès-verbaux et contrats depuis n'importe où.