Fiscalité de la location saisonnière en 2026 : micro-BIC ou régime réel ?

Rappel : vous êtes un loueur en meublé, imposé en BIC#

Un logement loué meublé, que ce soit à la semaine ou à l'année, génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Sauf exception, le loueur est un loueur en meublé non professionnel (LMNP) : c'est le cas tant que les recettes de location meublée n'excèdent pas 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer.

Deux régimes d'imposition s'offrent à lui :

• le micro-BIC, dans la limite d'un plafond de recettes, avec un abattement forfaitaire censé représenter les charges ;
• le régime réel, où l'on déduit les charges effectivement supportées et où l'on amortit le bien et le mobilier.

Le micro-BIC après la loi Le Meur#

Depuis l'imposition des revenus 2025, les règles du micro-BIC pour les meublés de tourisme sont les suivantes :

Deux observations :

• Pour un non classé, l'abattement de 30 % est désormais inférieur aux charges réelles de la plupart des locations saisonnières (charges de copropriété, taxe foncière, énergie, assurance, entretien, frais de gestion et de ménage). Le micro-BIC devient fiscalement pénalisant.
• Au-delà de 15 000 € de recettes pour un non classé, le micro-BIC est exclu : le régime réel s'applique d'office.

Le régime réel : charges et amortissements#

Au régime réel, le loueur déduit de ses recettes :

• les charges courantes : charges de copropriété non récupérées, taxe foncière, assurance, énergie, internet, entretien, ménage, linge, frais d'agence ou de conciergerie, honoraires de l'expert-comptable ;
• les intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
• les amortissements du bien (hors terrain) et du mobilier, qui traduisent comptablement leur dépréciation.

L'amortissement est le levier principal. Un bien est généralement décomposé en composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements) amortis sur des durées allant de 10 à 50 ans. Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans.

Une règle protège l'administration : l'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI). La part non déduite est reportée sans limite de durée sur les années suivantes. Le réel permet donc, au mieux, de ramener le résultat imposable à zéro.

Le régime réel suppose une comptabilité, une liasse fiscale et, en pratique, un expert-comptable. Comptez quelques centaines d'euros par an, eux-mêmes déductibles.

La revente : la réintégration des amortissements#

C'est la nouveauté qui a fait réfléchir les loueurs.

Jusqu'en 2024, un LMNP au régime réel bénéficiait d'une asymétrie favorable : les amortissements réduisaient son impôt chaque année, mais n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente, qui relevait du régime des particuliers (avec ses abattements pour durée de détention).

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Celle-ci augmente d'autant. Une réponse ministérielle de mars 2026 a confirmé que cette règle s'applique aussi aux amortissements déduits avant 2025, l'administration y voyant non une rétroactivité mais une modification de l'assiette d'une cession postérieure.

Des exceptions existent, notamment pour certaines résidences de services (étudiants, seniors, établissements médicalisés), qui ne concernent pas la location saisonnière classique.

Ce que cela change : le gain du régime réel n'est plus définitif, il est en partie différé. Il reste généralement avantageux, car :

• les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer à la plus-value (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) ;
• l'impôt économisé chaque année a une valeur de trésorerie ;
• un bien conservé longtemps ou transmis par succession échappe largement à la plus-value.

En revanche, pour un investisseur qui envisage de revendre à court terme, le calcul doit être refait.

Les prélèvements sociaux en 2026#

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, portant le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus concernés.

• Les revenus fonciers (location nue) en sont exclus et restent à 17,2 %.
• Les plus-values immobilières restent également à 17,2 %.
• Les revenus de location meublée non professionnelle sont en principe concernés.

Deux nuances importantes pour les loueurs saisonniers :

• au régime réel, si le résultat imposable est nul grâce aux amortissements, la hausse n'a aucun effet ;
• au-delà de 23 000 € de recettes de meublés de tourisme, le loueur est affilié au régime des indépendants (article L613-1 du Code de la sécurité sociale) et paie des cotisations sociales, pas des prélèvements sociaux.

Cas pratique : une maison de Cayeux-sur-Mer#

Hypothèses :

• maison achetée 200 000 € en 2024 (dont 30 000 € de terrain), meublée pour 10 000 € ;
• emprunt de 180 000 € ; intérêts la première année : 6 000 € ;
• recettes annuelles : 20 000 € ;
• charges annuelles : taxe foncière 1 400 €, assurance 450 €, énergie et internet 2 200 €, entretien 800 €, gestion et ménage 4 000 €, expert-comptable 600 € ;
• meublé non classé.

Micro-BIC : impossible, les recettes dépassent 15 000 €.
(Si le bien était classé : 20 000 × 50 % = 10 000 € imposables.)

Régime réel :

• recettes : 20 000 €
• charges : 9 450 €
• intérêts : 6 000 €
• résultat avant amortissement : 4 550 €
• amortissement du bien (environ 170 000 € sur une durée moyenne de 30 ans) : environ 5 700 € ; du mobilier (10 000 € sur 7 ans) : environ 1 430 €
• amortissement déductible limité au résultat : 4 550 €
• résultat imposable : 0 €, avec environ 2 550 € d'amortissement reporté.

Dans ce cas, le régime réel est nettement plus favorable que le micro-BIC, même classé. À la revente, la plus-value sera majorée des amortissements effectivement déduits, à intégrer dans la stratégie de détention.

Ce calcul est simplifié. Il ne remplace pas l'analyse de votre expert-comptable.

Comment choisir : trois questions#

1. Quel est le montant de vos charges réelles, intérêts compris ? S'il dépasse l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 %), le réel l'emporte presque toujours.
2. Depuis quand détenez-vous le bien, et à quel prix ? Un bien acheté récemment, à un prix élevé, génère des amortissements importants ; un bien hérité ou acheté il y a longtemps à un prix bas en génère peu.
3. Quand comptez-vous revendre ? À court terme, la réintégration des amortissements réduit l'intérêt du réel. À long terme, ou si le bien a vocation à être transmis, l'impact est moindre.

Et une quatrième, transversale : votre meublé est-il classé ? Si vous restez au micro-BIC, le classement fait passer l'abattement de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 € ou 83 600 €.

Ce que fait AMARYM pour les loueurs de Cayeux et du littoral#

Notre agence de Cayeux-sur-Mer accompagne des propriétaires de locations de vacances dans les Bas-Champs et jusqu'à Ault. Nous ne sommes pas expert-comptable, et nous ne faisons pas votre déclaration. Mais notre rôle de gestionnaire de location saisonnière à Cayeux-sur-Mer facilite la vôtre :

• Un relevé annuel complet des recettes, commissions, taxe de séjour et charges payées pour votre compte, directement exploitable par votre comptable.
• Le classement du meublé, lorsque le micro-BIC reste pertinent.
• Une projection de revenus réaliste, fondée sur les taux d'occupation et les prix observés dans notre parc, pour faire le bon choix de régime dès l'achat.
• Un réseau d'experts-comptables familiers de la location meublée et de la para-hôtellerie.

Avec la Conciergerie Intégrale comme avec Copilot Investisseurs, vous recevez les relevés nécessaires à votre déclaration.