Emprunt collectif à adhésion automatique : financer les travaux de la copropriété sans avance de fonds

Le principe#

L'assemblée générale vote un emprunt unique, souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, pour financer des travaux. Chaque copropriétaire est présumé y adhérer et rembourse sa quote-part au fil des années, via ses charges.

Auparavant, l'emprunt collectif existait mais exigeait en pratique l'unanimité, ou une adhésion individuelle de chaque copropriétaire. Il était donc rarement utilisé. La réforme inverse la logique : la participation devient la règle, le refus l'exception.

Les textes#

• Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 4, qui réécrit les articles 26-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.
• Décret n° 2025-499 du 6 juin 2025, sur les informations que le syndic remet au prêteur.
• Décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025, qui fixe la durée maximale à 25 ans et organise l'intervention du Fonds de garantie pour la rénovation. L'emprunt peut être souscrit depuis le 28 juillet 2025.
• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui précise les missions du syndic et sa rémunération pour le montage et la gestion de l'emprunt.

Ce qu'il peut financer#

L'emprunt peut financer, pour la part non couverte par les fonds du syndicat :

• les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la santé ou la sécurité des occupants ;
• les travaux rendus obligatoires par la loi, un règlement ou un arrêté de police ;
• les travaux de restauration immobilière ;
• certains travaux d'accessibilité ;
• les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• les travaux éligibles à l'éco-prêt à taux zéro copropriété.

Le vote et l'information préalable#

L'emprunt se vote à la même majorité que les travaux qu'il finance. Pour des travaux d'économies d'énergie, c'est la majorité simple de l'article 24 ; pour des travaux de conservation, également ; pour certains travaux d'amélioration, la majorité de l'article 25.

L'information des copropriétaires est renforcée : au plus tard avec la convocation, ils reçoivent les conditions essentielles du contrat de prêt (ou des contrats proposés si une mise en concurrence a été faite), les conditions générales et particulières, et la proposition d'engagement de caution. Le syndic transmet au prêteur un dossier complet : règlement de copropriété, procès-verbaux, situation financière, programme et devis des travaux.

Refuser l'emprunt : deux mois, puis six mois#

Un copropriétaire qui ne souhaite pas participer doit :

1. notifier son refus au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal ;
2. verser la totalité de sa quote-part des travaux dans les six mois suivant cette notification.

S'il ne paie pas dans ce délai, il reste tenu par l'emprunt. Les sommes versées par les copropriétaires qui refusent sont affectées au remboursement anticipé de l'emprunt.

Le remboursement et la garantie#

Seuls les copropriétaires bénéficiaires remboursent, mensuellement ou trimestriellement, selon leurs quotes-parts. Le syndic leur adresse un avis préalable à chaque échéance, qui peut être notifié par voie électronique. Les contributions couvrent le capital, les intérêts, les frais de caution et les frais de gestion. Chaque copropriétaire peut rembourser par anticipation à tout moment.

Le syndicat est garanti en totalité par un cautionnement solidaire obligatoire, délivré par un organisme agréé (assureur, établissement de crédit, société de financement), sans franchise ni délai de carence. Si un copropriétaire est défaillant, après relance puis mise en demeure restée sans effet pendant plus de trente jours, la caution paie à sa place, puis se retourne contre lui. Les autres copropriétaires ne supportent donc pas la défaillance d'un voisin.

Les fonds empruntés sont versés sur un compte bancaire séparé, et les entreprises sont payées sur présentation des factures.

La vente d'un lot#

En cas de vente, la charge du remboursement est transférée à l'acquéreur, sans accord de la banque ni du garant. L'état daté transmis au notaire indique le montant restant dû. Le vendeur peut aussi rembourser par anticipation, et l'acquéreur peut lui verser un montant équivalent en plus du prix.

Pour un acquéreur, c'est une information à intégrer au budget ; pour un vendeur, c'est un point de négociation à anticiper.

Exemple : une copropriété du front de mer#

Une copropriété de 18 lots à Cayeux-sur-Mer vote un programme de 270 000 € : ravalement, remplacement des menuiseries des parties communes, isolation de la toiture-terrasse, protection des accès contre la submersion. Les aides et le fonds de travaux en financent 90 000 €. Restent 180 000 €, soit 10 000 € en moyenne par lot.

• Sans emprunt collectif : un appel de fonds exceptionnel de 10 000 € par lot, payable en quelques mois.
• Avec emprunt collectif sur 15 ans : chaque copropriétaire participant rembourse sa quote-part mensuellement via ses charges. Deux copropriétaires qui préfèrent payer comptant notifient leur refus et règlent leur part dans les six mois.

Les montants des échéances dépendent du taux et de la durée obtenus ; ils sont présentés dans les conditions essentielles jointes à la convocation.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Cayeux-sur-Mer#

Notre agence de Cayeux-sur-Mer accompagne les copropriétés de la ville et de la Baie de Somme. En tant que syndic de copropriété, nous montons les emprunts collectifs selon le décret du 22 décembre 2025 :

• mise en concurrence des prêteurs et des organismes de caution ;
• préparation du dossier transmis au prêteur ;
• information complète des copropriétaires avec la convocation, et simulation par lot ;
• gestion des refus, des appels et des avis d'échéance, sur un compte séparé consultable en temps réel ;
• articulation avec le fonds de travaux et les aides, pour réduire le montant à emprunter.

Le montage et le suivi de l'emprunt constituent une prestation particulière prévue au contrat-type, dont le tarif figure dans notre contrat.