Classer son meublé de tourisme à Saint-Valery-sur-Somme : la démarche et ce qu'elle rapporte vraiment

Ce qu'est (et n'est pas) le classement#

Le classement d'un meublé de tourisme est une démarche volontaire prévue par le Code du tourisme (articles L324-1 et D324-1 et suivants). Il attribue au logement une catégorie de une à cinq étoiles, selon un référentiel national.

Il ne faut pas le confondre avec :

• La déclaration et l'enregistrement, qui sont obligatoires pour tout meublé de tourisme, classé ou non. Depuis mai 2026, ils passent par un téléservice national et donnent un numéro à afficher sur les annonces.
• Les labels privés (Gîtes de France, Clévacances…), qui relèvent de réseaux associatifs et commerciaux. Ils peuvent être complémentaires, mais seul le classement officiel ouvre droit aux avantages fiscaux.

Le classement est valable cinq ans.

Pourquoi il est devenu décisif : les chiffres#

Depuis l'imposition des revenus 2025, le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme est le suivant :

Avant la réforme, ces abattements étaient respectivement de 50 % et 71 %. Le non classé a donc perdu 20 points ; le classé, 21 points. Mais l'écart réel entre les deux s'est surtout creusé par le plafond : un meublé non classé qui encaisse plus de 15 000 € par an est désormais exclu du micro-BIC et doit passer au régime réel.

Exemple simple. Une maison de ville à Saint-Valery louée 12 000 € par an :

• non classée : 12 000 × 70 % = 8 400 € imposables ;
• classée : 12 000 × 50 % = 6 000 € imposables.

Pour un foyer imposé à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux applicable aux revenus du patrimoine pouvant être porté à 18,6 % selon la nature des revenus depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026), l'écart dépasse 1 100 € d'impôt par an. Sur la durée de validité du classement, cinq ans, l'économie se chiffre en milliers d'euros, pour une démarche qui coûte quelques centaines.

Le classement joue aussi sur les cotisations sociales lorsque le loueur relève du régime social des indépendants (recettes supérieures à 23 000 € par an, article L613-1 du Code de la sécurité sociale) : l'assiette forfaitaire retenue est plus favorable pour un meublé classé.

La taxe de séjour : un second gain, souvent oublié#

La taxe de séjour est collectée par les plateformes ou par le loueur, et reversée à la collectivité (commune ou intercommunalité, selon les cas). Ses modalités diffèrent selon le classement :

• Meublé classé : un tarif fixe par personne et par nuit, voté par la collectivité pour chaque catégorie d'étoiles.
• Meublé non classé : un taux proportionnel, compris entre 1 % et 5 % du coût de la nuitée par personne, plafonné au tarif le plus élevé adopté par la collectivité.

Pour un logement de standing loué à un prix élevé, le régime proportionnel du non classé peut produire une taxe nettement supérieure à celle d'un meublé classé. Ce n'est pas le loueur qui la paie, mais elle renchérit le prix final pour le voyageur, et donc la compétitivité de l'annonce.

Pour connaître les tarifs exacts applicables à Saint-Valery-sur-Somme, consultez la délibération de la collectivité compétente ou le portail de la taxe de séjour de l'intercommunalité.

La procédure, étape par étape#

Étape 1, Choisir l'organisme évaluateur. La visite est réalisée par un organisme accrédité par le COFRAC ou agréé, au libre choix du loueur. La liste est publiée par Atout France. Les tarifs sont libres : comparez.

Étape 2, Se préparer avec la grille. Le référentiel actuel, homologué par l'arrêté du 24 novembre 2021 et en vigueur depuis le 1er février 2022, comporte 133 critères, répartis en trois chapitres : équipements et aménagements, services au client, accessibilité et développement durable. Certains critères sont obligatoires pour une catégorie donnée, d'autres sont « à la carte » et rapportent des points.

Les critères les plus structurants sont les surfaces minimales (variables selon la catégorie et le nombre de pièces), les équipements de cuisine et de literie, et la qualité de l'état général.

Étape 3, La visite. L'évaluateur inspecte le logement, le plus souvent en une heure ou deux. Il vérifie la conformité aux critères et note l'état d'entretien.

Étape 4, Le certificat. L'organisme dispose d'un mois pour remettre le certificat de visite, accompagné de la grille de contrôle et d'une proposition de classement. Le loueur a 15 jours pour la refuser. À défaut de refus, le classement est acquis pour cinq ans.

Étape 5, Mettre à jour les annonces et la déclaration fiscale. Le classement doit être mentionné sur les annonces. Sur la déclaration de revenus, les recettes d'un meublé classé se déclarent dans des cases spécifiques.

Les critères qui font perdre des étoiles sur le littoral#

Dans nos agences de la Baie de Somme, nous préparons régulièrement des biens au classement. Les points faibles récurrents sont propres à notre territoire :

• L'humidité. Un logement fermé l'hiver dans une maison ancienne de la ville basse peut présenter des traces de moisissure ou une odeur persistante. C'est rédhibitoire pour l'état général.
• Le chauffage d'appoint. Un convecteur électrique ancien dans une chambre ne satisfait pas les critères de confort des catégories supérieures.
• La literie. Les dimensions minimales des lits doubles comptent ; un vieux 140 × 190 peut coûter une étoile.
• Les équipements de cuisine. Lave-vaisselle, four, micro-ondes, cafetière, ustensiles en nombre suffisant pour la capacité d'accueil : tout est listé.
• L'information du voyageur. Livret d'accueil, informations sur les transports, les commerces, les marées, oui, les marées, en Baie de Somme, c'est une information de sécurité.

Classement et performance énergétique#

La loi Le Meur a introduit des exigences de DPE pour les meublés de tourisme, jusqu'à une classe D minimale pour tous en 2034, et dès 2025 pour les meublés soumis à autorisation de changement d'usage dans certaines communes.

Le classement n'est pas directement conditionné par le DPE, mais les deux démarches gagnent à être menées ensemble. Si votre DPE date d'avant 2026, faites-le recalculer selon la nouvelle méthode entrée en vigueur au 1er janvier 2026 : beaucoup de logements chauffés à l'électricité ont gagné une ou deux classes sans travaux.

Faut-il classer dans tous les cas ?#

Non. Trois situations où le classement présente peu d'intérêt :

• Une location très occasionnelle (quelques semaines par an, quelques milliers d'euros de recettes) : le gain fiscal reste faible.
• Un loueur déjà au régime réel avec un résultat imposable nul grâce aux amortissements : l'abattement forfaitaire ne joue plus. Le classement conserve alors un intérêt commercial et pour la taxe de séjour, mais pas fiscal.
• Un logement qui ne pourrait obtenir qu'une étoile au prix de travaux importants : l'arbitrage doit être fait au cas par cas.

Pour tous les autres, c'est-à-dire la majorité des propriétaires qui louent régulièrement à Saint-Valery, au Crotoy ou à Cayeux, le classement est rentable dès la première année.

Ce que fait AMARYM pour la location saisonnière à Saint-Valery-sur-Somme#

Notre agence de Saint-Valery gère des locations de vacances dans toute la Baie de Somme. Pour le classement, nous proposons :

• Une pré-visite avec la grille officielle, et la liste précise des équipements à compléter pour viser la catégorie la plus rentable.
• La coordination avec l'organisme évaluateur, et la présence d'un membre de l'équipe le jour de la visite.
• La mise à jour des annonces, de la déclaration et du numéro d'enregistrement.
• Un suivi à cinq ans, pour anticiper le renouvellement.

Et, au-delà, la gestion complète de votre location : tarification, réservations, accueil, ménage, linge, maintenance.

Le classement s'intègre naturellement à la Conciergerie Intégrale, notre formule de délégation complète.