Fonds de travaux à Criel-sur-Mer : 5 % minimum, mais combien réellement ?

Un fonds obligatoire pour presque toutes les copropriétés#

L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndicats de copropriétaires d'immeubles à destination partielle ou totale d'habitation de constituer un fonds de travaux. Depuis la loi Climat et Résilience, l'obligation concerne toutes les copropriétés de plus de dix ans, et les dates d'entrée en vigueur se sont échelonnées jusqu'au 1er janvier 2025 pour les plus petites.

Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée par chaque copropriétaire selon la répartition des charges de l'article 10 de la loi de 1965 (en général, les tantièmes généraux).

Le montant minimal#

La cotisation annuelle ne peut être inférieure :

• à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté ;
• ni à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Le montant retenu est le plus élevé des deux. L'assemblée générale peut voter une cotisation supérieure, à la majorité de l'article 25.

Exemple. Une copropriété de Criel-sur-Mer avec un budget prévisionnel de 24 000 € et un plan de travaux de 180 000 € sur dix ans :

• 5 % du budget : 1 200 € ;
• 2,5 % des travaux du plan : 4 500 € ;
• cotisation minimale : 4 500 € par an.

On le voit : dès qu'un plan pluriannuel sérieux est adopté, le seuil de 5 % du budget n'est plus le vrai plancher.

Dispenses et suspension : ce qui a changé#

Sous le régime issu de la loi ALUR, deux dispenses existaient : une copropriété de moins de dix lots pouvait renoncer au fonds par une décision unanime, et un diagnostic technique global ne révélant aucun besoin de travaux sur dix ans dispensait de l'obligation. La loi Climat et Résilience a réécrit le dispositif, désormais applicable à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025. Avant de voter une dispense, faites vérifier qu'elle est encore ouverte au regard du texte en vigueur : une résolution fondée sur une règle abrogée serait contestable.

La loi organise en revanche une suspension des cotisations lorsque le fonds a atteint un niveau suffisant : l'assemblée générale se prononce sur la question lorsque le montant du fonds dépasse celui du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel a été adopté, lorsqu'il dépasse en outre 50 % du montant des travaux qu'il prévoit.

À Criel, beaucoup de petites copropriétés sont tentées de réduire l'effort au minimum. Ce n'est pas toujours un bon calcul : sans fonds suffisant, chaque gros chantier se traduit par un appel de fonds exceptionnel, difficile à absorber pour certains copropriétaires.

Où va l'argent#

Les sommes versées au fonds de travaux sont déposées sur un compte séparé rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (article 18 II de la loi de 1965). Les intérêts reviennent au syndicat.

Le fonds ne se confond pas avec la trésorerie courante. Il ne peut pas servir à payer les charges ordinaires, l'électricité des parties communes ou les honoraires de gestion courante du syndic.

Ce qu'il peut financer#

Le fonds de travaux sert à financer :

• les travaux prescrits par les lois et règlements ;
• les travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble votés en assemblée générale, au-delà de la maintenance courante ;
• les travaux d'amélioration, dont les travaux de rénovation énergétique ;
• les travaux prévus au plan pluriannuel.

L'affectation des sommes à une opération est décidée par l'assemblée générale, en même temps que le vote des travaux ou ultérieurement. Il peut aussi servir à faire face à des travaux urgents.

Le fonds à la vente : un point de négociation#

Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente de son lot.

En pratique, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir que l'acquéreur rembourse au vendeur sa quote-part du fonds, en plus du prix. Le montant figure dans les documents remis lors de la vente. Pour un acquéreur, un fonds bien alimenté est un argument rassurant : les travaux à venir sont partiellement financés.

Bien dimensionner le fonds dans une copropriété du bord de mer#

À Criel-sur-Mer comme sur tout le littoral, l'air salin, le vent et l'humidité accélèrent l'usure des façades, menuiseries, garde-corps, toitures et réseaux. Les cycles de travaux sont plus courts qu'à l'intérieur des terres.

Quelques repères pour aller au-delà du minimum :

1. Partir du plan pluriannuel de travaux, et non du budget courant. Le plan chiffre les besoins sur dix ans ; le fonds doit permettre d'en financer une part significative.
2. Identifier les gros postes : ravalement, toiture, étanchéité des terrasses, menuiseries des parties communes, chaudière collective.
3. Lisser l'effort : un fonds alimenté régulièrement évite un appel de fonds de plusieurs milliers d'euros par lot l'année du chantier.
4. Articuler avec les autres financements : aides à la rénovation énergétique et, depuis le décret du 22 décembre 2025, emprunt collectif souscrit au nom du syndicat, qui permet de financer le reste à charge sans avance individuelle.

Le marché local rend cette discipline d'autant plus utile : à Criel-sur-Mer, les prix progressent encore, autour de 2 660 €/m² pour les appartements selon les estimations d'octobre 2026. Un immeuble bien entretenu, avec un fonds de travaux solide, protège cette valeur.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Criel-sur-Mer#

Nos agences de Dieppe et du Tréport, de part et d'autre de Criel-sur-Mer, suivent les copropriétés de la côte. En tant que syndic de copropriété, nous appliquons au fonds de travaux une règle simple : le dimensionner sur les besoins réels, pas sur le plancher légal.

• Un plan pluriannuel de travaux établi sur un diagnostic sérieux, puis voté.
• Une proposition argumentée de cotisation, présentée en assemblée générale avec son effet sur chaque lot.
• Un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, consultable en temps réel par le conseil syndical grâce à l'open banking.
• Un montage financier complet pour les gros chantiers : fonds de travaux, aides, emprunt collectif.