Dépôt de garantie : montant, délais de restitution et retenues autorisées
Un ou deux mois de loyer, un ou deux mois pour restituer, une pénalité de 10 % par mois de retard : les règles qui encadrent la somme la plus disputée de la location, appliquées à un logement de Criel-sur-Mer.
À Criel-sur-Mer comme ailleurs, la fin d'un bail se termine presque toujours par la même discussion : combien du dépôt de garantie sera rendu, et quand ? Pour le locataire, c'est souvent une somme importante qui doit financer l'installation suivante. Pour le bailleur, c'est la seule garantie concrète contre les dégradations ou un dernier loyer impayé.
La loi encadre précisément ce moment. Ses règles sont simples, mais souvent mal appliquées : délais dépassés, retenues forfaitaires, justificatifs absents. Et chaque erreur se paie. Voici le cadre complet.
Le montant maximal#
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des plafonds :
| Type de location | Dépôt de garantie maximal |
|---|---|
| Location nue | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt autorisé |
Quelques précisions :
- le dépôt est versé à la signature du bail, directement au bailleur ou à son mandataire ;
- il ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant le bail ni lors de son renouvellement ;
- il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.
Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec la caution, qui est une personne (ou un organisme comme Visale) s'engageant à payer à la place du locataire défaillant.
Les délais de restitution#
À compter de la remise des clés par le locataire, le bailleur dispose de :
- un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- deux mois dans le cas contraire.
La remise des clés peut se faire en main propre, ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au plus tard lors de la remise des clés.
La pénalité de retard#
Le bailleur qui ne restitue pas le dépôt dans les délais s'expose à une pénalité automatique : le montant restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Exemple. Pour un logement de Criel-sur-Mer loué 650 € hors charges, avec un dépôt de 650 € restitué avec deux mois et une semaine de retard : la pénalité est de 3 × 65 € = 195 €, qui s'ajoutent à la restitution.
La pénalité ne s'applique pas si le retard est dû à l'absence de communication par le locataire de sa nouvelle adresse.
Les retenues autorisées#
Le bailleur peut retenir sur le dépôt les sommes dues par le locataire et dûment justifiées :
- les loyers et charges impayés ;
- le coût des réparations locatives non effectuées et des dégradations constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, hors vétusté ;
- le cas échéant, le solde de régularisation des charges.
Trois principes :
- Pas de retenue forfaitaire. Chaque somme doit être justifiée : devis, facture, constat.
- La vétusté n'est pas imputable au locataire. Une peinture de dix ans ne se refait pas aux frais du locataire sortant. Une grille de vétusté annexée au bail évite les discussions.
- La comparaison des états des lieux fonde tout. Sans état des lieux d'entrée précis, la retenue est fragile.
Le cas du logement en copropriété#
Lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, la régularisation des charges dépend de l'approbation des comptes de la copropriété, qui intervient souvent plusieurs mois après le départ du locataire.
La loi prévoit alors une règle spécifique : le bailleur peut conserver une provision de 20 % du dépôt de garantie au plus, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l'approbation des comptes.
En cas de désaccord#
Si le locataire conteste une retenue ou si le dépôt n'est pas restitué :
- Mise en demeure écrite du bailleur, par lettre recommandée.
- Saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite, qui tente un accord.
- À défaut, saisine du juge des contentieux de la protection.
Pour le bailleur, la meilleure protection reste une procédure rigoureuse : état des lieux précis et photographié, devis et factures conservés, décompte écrit et motivé adressé au locataire.
Le cas des logements du bord de mer#
À Criel-sur-Mer, deux sujets alimentent les litiges de sortie :
- L'humidité : moisissures dans les salles d'eau et les chambres, fréquentes dans les maisons anciennes de la vallée ou exposées aux vents marins. Relèvent-elles d'un défaut du bâti ou d'un manque d'aération ? L'état des lieux d'entrée et le contrôle de la ventilation sont déterminants.
- Les extérieurs : jardins, haies, terrasses, dont l'entretien courant incombe au locataire selon la liste des réparations locatives.
Ce que fait AMARYM pour la gestion locative à Criel-sur-Mer#
Nos agences du Tréport et de Dieppe gèrent des logements à Criel-sur-Mer et sur toute la côte. Dans notre gestion locative, le dépôt de garantie est encadré à chaque étape :
- encaissement sur notre compte séquestre, couvert par notre garantie financière ;
- état des lieux d'entrée et de sortie numériques et photographiés, avec grille de vétusté ;
- décompte motivé et justificatifs adressés au locataire ;
- restitution dans les délais légaux, y compris la règle des 20 % en copropriété.
Ces services sont inclus dans notre formule Gestion Traditionnelle, dédiée à la location à l'année. Pour les locations de un à dix mois, Mobility encadre le bail mobilité, qui exclut tout dépôt de garantie.
Vos questions.
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?
Non, pas de plein droit. Le dépôt de garantie garantit l'exécution des obligations du locataire et n'est restitué qu'après la remise des clés. Le locataire qui ne paie pas son dernier loyer en comptant sur le dépôt reste débiteur de ce loyer.
Que risque le bailleur qui restitue en retard ?
Le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le retard vient de l'absence de communication par le locataire de sa nouvelle adresse.
Peut-on demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité ?
Non. Le bail mobilité interdit d'exiger un dépôt de garantie ; le bailleur peut en revanche bénéficier de la garantie Visale.
Vous louez à Criel-sur-Mer ?
AMARYM vous propose une estimation gratuite du loyer et la présentation de notre mandat de gestion. Rendez-vous sur la page de nos agences ou à nos agences du Tréport et de Dieppe.
Sources et références
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22 (dépôt de garantie), art. 25-6 (location meublée), art. 25-12 et s. (bail mobilité)
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)
AMARYM, SARL au capital de 20 000 €, RCS Amiens 821 752 052, carte professionnelle CPI 80032016000011009 « Transaction » et « Gestion immobilière » délivrée par la CCI Littoral Hauts-de-France, garantie financière 220 000 € GALIAN-SMABTP, RC professionnelle GALIAN-SMABTP. Article d'information générale.
