Syndic bénévole ou professionnel à Saint-Valery-sur-Somme : le vrai comparatif

Ce que dit la loi#

La loi du 10 juillet 1965 permet de confier la fonction de syndic à un non-professionnel (article 17-2). Celui-ci doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il administre, ou entretenir avec un copropriétaire un lien défini par la loi (conjoint, partenaire de PACS, ascendant ou descendant, notamment).

Il est désigné par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, pour une durée maximale de trois ans, comme un syndic professionnel.

Différences principales avec un professionnel :

• il n'a pas besoin de carte professionnelle ni de garantie financière ;
• il n'est pas tenu d'utiliser le contrat-type de syndic ;
• il n'est pas soumis à certaines obligations propres aux professionnels, comme l'extranet.

Ce qui ne change pas : les obligations de fond#

En revanche, les obligations de fond du syndic s'appliquent au bénévole comme au professionnel :

• convoquer et tenir l'assemblée générale annuelle, avec les documents requis ;
• établir le budget prévisionnel et tenir la comptabilité du syndicat selon les règles applicables ;
• ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
• constituer et gérer le fonds de travaux sur un compte rémunéré ;
• faire établir le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis 2025, et le DPE collectif, obligatoire depuis 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus ;
• assurer l'immeuble et gérer les sinistres ;
• immatriculer la copropriété au registre national et mettre à jour ses données chaque année ;
• établir la fiche synthétique de la copropriété ;
• répondre aux demandes des notaires lors des ventes (état daté) ;
• recouvrer les charges impayées.

Le régime simplifié des petites copropriétés#

L'ordonnance du 30 octobre 2019 a créé un régime simplifié (articles 41-8 et suivants de la loi de 1965) pour les syndicats comportant au plus cinq lots à usage de logements, bureaux ou commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €.

Dans ces copropriétés, les décisions peuvent notamment être prises par consultation écrite ou lors d'une réunion des copropriétaires à l'unanimité, sans convocation formelle d'une assemblée générale, et la comptabilité est allégée. C'est un cadre bien adapté aux maisons divisées de Saint-Valery.

Mais le régime simplifié n'allège pas les obligations de fond : compte séparé, fonds de travaux, plan de travaux, assurance, registre.

Les risques du syndic bénévole#

La responsabilité personnelle. Le syndic bénévole est un mandataire. S'il commet une faute de gestion (oubli de renouveler l'assurance, travaux urgents non engagés, comptes non tenus, prescription d'une créance de charges), il en répond envers le syndicat. La gratuité de sa mission atténue l'appréciation de sa faute, elle ne la supprime pas. Une assurance de responsabilité civile adaptée est indispensable.

La complexité croissante. DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux, emprunt collectif, loi Le Meur sur les meublés de tourisme, notification électronique : en dix ans, le volume d'obligations a été multiplié. Un bénévole qui n'en maîtrise pas une partie expose la copropriété.

Le conflit d'intérêts et les relations de voisinage. Le syndic bénévole est aussi un voisin. Recouvrer des charges impayées auprès d'un autre copropriétaire, arbitrer un litige, refuser une demande : c'est parfois difficile, et cela peut dégrader les relations.

La continuité. Que se passe-t-il si le syndic bénévole vend son lot, tombe malade ou ne souhaite plus s'en occuper ? Une copropriété sans syndic ne peut plus agir : ni déclarer un sinistre, ni signer un devis, ni répondre à un notaire.

Le coût réel d'un syndic professionnel#

L'argument principal en faveur du bénévolat est l'économie. Elle est réelle sur les honoraires. Mais le calcul complet doit intégrer :

• le temps du copropriétaire bénévole, considérable lors d'un sinistre ou d'un chantier ;
• le coût d'une erreur : une assurance non renouvelée, un recouvrement prescrit, une décision d'assemblée annulée pour vice de forme ;
• l'effet sur la valeur des lots : lors d'une vente, un acquéreur bien conseillé regarde la tenue des comptes, les procès-verbaux, le plan de travaux. Une copropriété mal tenue se négocie ;
• les économies obtenues par un professionnel grâce à la mise en concurrence des contrats d'assurance et d'entretien.

Dans une petite copropriété, le forfait d'un syndic professionnel, réparti entre les lots, représente souvent une somme modeste au regard de ces enjeux.

Le cas particulier de la Baie de Somme#

À Saint-Valery, au Crotoy ou à Cayeux-sur-Mer, une part importante des copropriétaires sont des résidents secondaires. À Cayeux, deux tiers des résidences sont secondaires. Le syndic bénévole est souvent le seul copropriétaire présent à l'année, ce qui fait reposer sur lui une charge disproportionnée, et la copropriété sur une seule personne.

Ajoutez à cela les sujets propres au littoral : exposition aux tempêtes et à la submersion, entretien accéléré des façades et menuiseries, débats sur la location saisonnière depuis la loi Le Meur. Ce sont précisément les sujets qui exigent une compétence technique et juridique.

Ce que fait AMARYM Le Syndic à Saint-Valery-sur-Somme#

Notre agence de Saint-Valery gère des petites et moyennes copropriétés dans toute la Baie de Somme. Pour une copropriété qui envisage de passer du bénévolat à un syndic de copropriété professionnel, nous proposons :

• une reprise accompagnée : récupération des archives, des comptes et des contrats auprès du syndic bénévole, sans conflit ;
• une mise en conformité : compte séparé, fonds de travaux, registre, plan pluriannuel, DPE collectif ;
• un contrat adapté aux petites copropriétés, avec recours au régime simplifié lorsque la loi le permet ;
• une présence locale et un extranet accessible aux copropriétaires absents.

Le syndic bénévole sortant reste souvent un interlocuteur précieux, par exemple comme membre du conseil syndical.